业主委员会归谁管

业主委员会归谁管

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一、业主委员会归谁管　　业主委员会是小区的自治管理，不归谁管，但是要到当地房地产主管部门备案，只是备案，即告知，不需要谁来审批。

　　物业管理条例中：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　二、业主委员会能成为法人吗　　根据《中华人民共和国民法通则》第三十七条规定，法人必须同时具备四个条件，但是我国的业主委员会在这四个方面显然都有欠缺。

　　（一）业主委员会不具有法律规定的法人构成要件中“依法成立”的含义

　　在中国目前的法律实践中，成立法人主要有这样两种方式：一种是根据法律、法规或者行政审批而成立的，如机关法人一般即是由法律、法规或行政审批而成立。

第二种是经过核准登记而成立的，如工商企业或者公司等经济组织实体经工商行政管理部门核准登记后成为企业法人。而业主委员会的成立，并不是由上述两种方式成立。

按照《物权法》第七十五条的规定，“业主选举产生业主委员会”。业主委员会的成立系依据业主合意即可，并不需要审批或者核准。

同时，《物业管理条例》第十六条中规定的备案，其意义仅仅是由相关主体向相关行政部门报告，而这种报告对于业委会的成立没有任何的影响。

　　（二）业主委员会缺乏“必要的”财产和经费

　　法人应当拥有独立的财产或者经费，作为独立参加民事活动必须的物质基础。而业主委员会显然在这一点上最受人诟病，在这个成为法人的要件上完全不具备条件。

业主委员会没有自己能够拥有完全所有权的的财产，也没有相应的资金来源。即使部分地方规定对业主委员会有一定的经费保障，也仅仅是工作经费供其日常办公所需，与成为法人需要的能够独立支配的财产和经费不可同日而语。

　　（三）业主委员会缺乏法人应具备的“名称、组织机构和场所”

　　法人的名称是其区别于其他社会组织的标志，法人对其享有专用权。法人的组织机构由自然人组成，具有一定的框架、结构和组织形式。

法人的场所是指从事生产经营或社会活动的固定地点。法人的主要办事机构所在地为法人的住所。而业主委员会的名称仅供备案之用，不是用于经过行政机关核准或审批登记的区别此法人与彼法人的用途。

同时，现实中业主委员会往往仅由数名业主组成，相应的组织机构或者组织模式并不完备。最后，业主委员会日常的工作场所同样存在不确定性，甚至缺乏这样的场所。

因此，业主委员会在法人应当具备的名称组织机构和场所上亦存在瑕疵。

　　（四）业主委员会不能够独立承担民事责任

　　法人对自己所为的民事行为产生的法律后果承担全部法律责任，除法律特别规定外，法人的组成人员及其他组织不对法人行为产生的法律后果。

作为业主委员会来说，由于其缺乏必要的财产和经费，因此显然无法独立承担法律后果。

　　从另一个角度上讲，按照《物业管理条例》的规定，“业主委员会执行业主大会的决议”。在中国目前的法律实践中，被虚化的业主大会的法律定位并不明朗，如果业主委员会是法人，那么就会出现一个法人组织去执行一个法律性质并不明确的组织的决议的现象，这是违背法律常识的。

　　因此，结合前述分析可以看出，业主委员会在目前的法律框架下不具备成为法人的必要条件，不可能成为法人，也不可能作为法人参加诉讼。

　　三、业主委员会能否做原告　　受多种原因影响，我国目前物业管理服务费的收缴往往不可能达到１００％。如果将因个别业主漏交或有意拖欠而造成的损失摊到其它业主身上，显然是不合理的，但由物业管理企业负担这部分损失也是不合理的。

　　业主委员会于哪些情形下可作为原告参加诉讼：

　　（一）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；

　　（二）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；

　　（三）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；

　　（四）其它损害全体业主公共权益的情形。业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。

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