土地使用权到期怎么处理

土地使用权到期怎么处理

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1、房屋产权年限与房屋使用年限

(1)房屋产权年限

房屋建筑产权的归属年限包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

70年产权指房屋建筑产权的归属年限，70年产权是指70年内所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

(2)房屋使用年限

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。

而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?

住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。

房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。

实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。

有可能是30几年、60几年的。

2、房子产权到期后怎么办?

谈房屋产权，首先需要普及一下基本概念。所谓房屋产权，是指房屋所有权和土地使用权。前者受《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国物权法》保护，永久属于你。

而土地使用权，是有年限限制的，一般为40、50、70年。

《物权法》虽然说了“自动续期”，但并不等于“无偿续期”。

《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。问题出在了“自动”这个词。按照我们对中文的理解，“自动”往往含有“不加附加条件”、“自发”的意思。

所以很多人把“自动续期”理解成“无偿续期”。著名学者秋-风就认为，“自动续期”的意思就是“自动无偿”续期。

但法律条款不能拿来做词义辨析题，《物权法》是有释法的。《物权法》条文释义，在具体解释第149条时，明确提出“对于住宅建设用地使用权期间届满的，采用自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定。”

这就很明显了，《物权法》并没有趟浑水，它把要不要续费的问题，踢给了国务院。而国务院至今没有出台相关细则。

这种法律上的不明确，给未来带来了很大的不确定性。它不仅让地方政府部门在处理相关事宜时无章可循，也给普通市民带来了巨大担忧和不便。

因此我认为，对于房屋土地使用权到期后如何续期，应当在法律上尽快明确，给大家吃一颗定心丸。

3、土地使用权到期，各省份的处理情况

上位法并没有明确规定房屋产权到期了该怎么办?各地方怎么处理这一境况呢?

土地使用权到期后续期温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。

(1)青岛阿里山小区5071户业主的土地使用权2009年6月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道，当时青岛政府提出的续期方案是：

A、物权法细则不明，土地期满应有偿续期，出让金需要续交。

B、以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000块，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。

(2)2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。

后来深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。

(3)深圳国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。

国际商业大厦得以成功延期。

(4)今年3月，福-田上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。

这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。业主后来挂牌710万卖掉此房。

按710万房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。