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律界问答房屋面积主要包括哪些面积,哪些算入公摊面积

房屋面积主要包括哪些面积,哪些算入公摊面积

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有关房屋面积的概念主要有包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等。

建筑面积：

在房屋销售时，也称销售面积。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。

使用面积：

指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

共有建筑面积：

指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

产权面积：

指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积=套内房屋的使用面积面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

套内房屋使用面积：

为套内房屋使用空间的面积，包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积：

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积，各套之间的分隔墙按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积：

封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

十二种情况不计入建筑面积：

根据《房产测量规定》及建设部最新的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记的关问题的通知》(以下简称《通知》)，以下12种情况不能计入房屋建筑面积：

1、层高(高度)在2.20米以下(不含2.20米)的房屋和斜面结构屋顶，不计入建筑面积;

2、楼梯下方空间，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积;

3、公共通道、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积;

4、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积;

5、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室;

6、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷;

7、房屋之间无上盖的架空通廊;

8、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;

9、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台;

10、利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋;

11、活动房屋、临时房屋、简易房屋;

12、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝;

房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按《通知》的规定执行：

1、外墙墙体。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理;

2、不规则围护物。阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积;

3、变形缝。与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积;

4、非垂直墙体。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积;

5、室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算;

6、房屋套内具有使用功能但层高(高度)低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

哪些算入公摊面积?

共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚车库、为多幢楼服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入建筑面积。

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