近期南京市爆发出多起地产商将办公用房当做公寓来销售的事件。笔者目前刚刚代理完一桩“公寓变办公”的案件，目前双方签订的《房屋预售合同》已经解除，购房者也拿回了当初自己的购房款。
就该案办理过程中的法律要点现逐一进行梳理，供各位买房人参考。
1、公寓用房和办公用房的区别
公寓本身不是一个严谨的概念，它只是一种约定俗成的表述，一般特指那种类酒店风格的高层建筑。户型上和办公用房近似，唯一的区别就在于办公用房没有独立的厨卫设施所具备的烟水气管道，而公寓则具有。
简单的说，公寓用房可以用来正常的居住，而办公用房仅可用来商业办公。
南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局于2017年3月8日联合发文《加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》
2、消费者为何会购买？
总结大致如下：1、开发商印发的宣传手册标明具有厨卫设施，如“一厨两卫”等信息；
2、案场样板房的装修具备基础生活设施，具有厨卫功能，再次印证宣传手册的信息；
3、双方在签订《商品房买卖合同》时其中房屋性质一栏是空白，后续合同内容显示房屋性质办公是后续开发商补印的（有的项目签订的时候已经注明“办公”）。
3、买了之后怎么办？
对于购买用于自住的买房者来说，房子不能正常居住无疑是不能接受的。那么如何维权呢？
协商---诉讼
第一种情形是协商一致退款。因为这类纠纷大多是群体性的，所以购房者希望集体的力量去对抗开发商。南京有些项目在购房者集体维权后，确实退款了。
这类项目有个共同的特点是：所涉地产项目已售房数量在总体项目中占比相对较小，且开发商有能力支付此部分的房款。
第二种情形是开发商表明协商而实际是在拖延时间，等待项目交付。这种情形大多表现为：即使购房者多次大规模的维权，开发商仍然不肯明确何时退款，一再的拖延时间。
这类项目多属于楼盘销售过半，前期该投资的建设、推广等各类费用开发商都已经支付，已经没有足够的资金能力来办理全部的退款。
所以，观察开发商对协商的表现，购房者需理性思考纠纷后续的走向，不要盲目跟风，以免错失胜诉时机。关于合同双方的权利义务，购房者有支付房款的权利和获得房屋所有权的义务，开发商有获得房款的权利和交付房屋的义务。
对于没有交付的房屋，合同仍在履行当中，一方发现有问题可以提出解除合同，如果房屋一旦交付，双方合同义务都履行完毕了，秉持着稳定交易的原则，再行诉讼解除的风险就大大增加。
这里补充说下集体维权的法律风险，如果维权过程中出现人身伤亡等事件，组织者和积极参与者也可能要承担相应的刑事法律责任。
诉讼的法律风险
一、是否能胜诉
鉴于合同中明确约定了房屋性质为“办公”，购房者再以欺诈为由诉撤销合同，本身是存在败诉风险的。有的买房人说签合同时自己并不知道公寓和办公的区别，以为就是一样的。
显然，作为完全民事行为能力人，这种说辞在法庭上是站不住脚的。另，根据最高人民法院的裁判观点：将留有空白内容的合同交于相对方的，应视为对合同内容的无限授权，合同相对方在空白合同部分可以填写相应的内容。
但是，基于双方在签订合同之前开发商的种种宣传误导行为，可以认定该合同并非购房者的真实意思表示，故诉请解除合同。在笔者所办理的案件中，二审法官亦认可了笔者的观点。
二、能否执行到钱款
就笔者代理的这个案件，目前已经结案，开发商也已经退款。后续如果开发商支付能力风险增大，购房者可以进行诉中保全。
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房屋买了还没住且尚未交付的，业主不需要交物业管理费，物业费应当向建设单位收取；房屋已经交付业主未实际使用导致没住的，业主要交物业管理费，物业费应当向业主收取。法律依据：《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳
您好 协商不成 诉讼解决
买的二手房，合同签了，贷款中介说已经批了，中介让把首付款直接转给房东卡上。这样操作会不会有问题？
你好，可起诉处理，1、民事起诉书。2、主要证据材料目录及复印件。3、原告身份证复印件1份并同时提供原件供查验。 法定代理人代为起诉的应提交本人身份证复印件及与原告关系的证明材料复印件，同时提供原件供查验。 没有身份证的提供其他身份证明材料。4、如委托他人诉讼，另须提交授权明确的授权委托书及受托人身份证复印件各1份，并同时提供原件供查验。5、被告为单位的，提供被告工商基本信息。
您好！你咨询的二手房过户后原业主的户口的问题，律师告诉你二手房买卖涉及的事情很多，比如办理产权过户，需要将原房主的户口迁出，办理水、电、煤过户手续的话，还需要考虑物业管理费、电话费等是否有欠交的情况。二手房交易过程中会涉及到一个很重要的环节就是房屋的过户问题，很多房主办理了产权过户手续后迟迟不按照合同约定的时间迁出，这样的情况表面上看着是没有给购房者带来经济损失，但是售房者是需要承担一些违约责任的
二手房过户是根据地税指导价收取，按照以下比例：90平以下，契税1%，90平以上，契税1.5%；增值税约4.76%，证过2年可减免；个人所得税1%，证过5年且是业主唯一住房可减免；以上是首套房，二套房面积90平以下，契税仍然1%，90平以上2%，其他一样；三套房及以上，契税按照3%收取。二手房过户需要买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、土地使用证或不动产证原件及复印件到房管局签订买卖合同，然
不可以退，原房主也无法退，如果需要使用维修基金，到时会找你签字确认
要结合你与对方签订的安置房买卖合同具体约定，当地的拆迁安置政策方案等综合确定。你能否转卖的前提是你有无转卖的权利。如有疑问,可进一步详细说明情况,给你提供法律分析和帮助,咨询免费。
法律分析：房改房可以买卖。房改房的买卖过户流程如下：1、买卖双方建立信息沟通渠道。2、买卖双方签订房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。4、立契。5、缴纳税费。6、办理产权转移过户手续。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资
你可以要求继续履行合同,但要注意到合同履行期时对方不接受履行,过了履行期后又以你违约要求解除合同的情况出现
买别人的回迁房拆迁协议不能更名。因为回迁房拆迁协议是房地产开发商在征用公民房屋时，赔给公民的另一套房子，是拆迁赔偿的一种手段，这个回迁房具有较强的人身属性
空置的房子要交物业费。如果买的房子确实没有住，也没有装修，不具备入住的条件下，就可以跟物业申请减免，可以少交10%到30%的物业费。而申请减免时，也是有基本规则的。要求是六个月以上房子没入住才可以申请，并且还要出示书面证明。 交物业费需要的材料有哪些 交物业费需要的材料具体如下： 1、屋主的个人身份信息证明； 2、房产证复印件； 3、物业公司规定的银行卡。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四
您好，退契税应当退还给交税的人，除非另有约定，有约定从约定
买二手房原房主不迁户口买房人可以按照合同相应约定追究原房主的违约责任或者解除合同以减轻损失。合同中有相关约定按照约定进行处理，合同中无约定或约定不明的可以请求当地派出所协助迁出户口，协商不成的可以向法院起诉，要求原房主承担损害赔偿责任。法律依据：《户口登记条例》第十条 公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。公民由农村迁往城市，必须持有城市劳
您好。申请退房。几乎不可能的 ，除非房子不适合居住
二手房的原户主尚未迁出户口的，购房者无法办理户口迁入，无法在所购房屋内落户；住房房区学籍被占用，住房拆迁补偿影响按户分配；再次转卖时影响成交价，同时易产生债务纠纷。
若漏水影响了该房屋的正常使用，可以与对方协商维修事宜或要求对方返还定金。 如果是房屋本身质量问题，可以找开发商维护，有损失的可要求赔偿损失，如果是装修所导致的，业主可直接找装修公司的人进行维修，有损失的可要求赔偿损失，如果是其他的原因所导致，物业公司应当负责维修，但维修的费用可以从业主所缴纳的维修基金里出。 如果业主不维修，有关业主可以自行请施工队维修，费用可以从物业收取的维修基金中支付，当然要做
买二手房落户要根据房屋所在地的户籍管理机构所规定的具体政策来执行。如果二手房所在地的户籍管理机构有相关买房落户政策，买房人就可以携带身份证、户口本、房产证等证件去户籍管理机构进行办理落户。 法律依据： 根据2021年1月1日起生效施行的《民法典》第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国户
你们没有约定保证房子没有问题吗
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