城市房屋拆迁是根据房产证还是户口?具体补偿标准是什么？

经常接到有关于征地拆迁的咨询中，有问及拆迁补偿依照的房产证还是户口本问题。这主要还是源于大家对农村征地拆迁和城市房屋拆迁补偿有所混淆。

一、拆迁补偿按房产证还是户口本

城市房屋拆迁补偿是按房屋的产权证或不动产登记证所记载的面积为依据进行补偿的，房产证所登记的产权所有人即是城市房屋拆迁的安置补偿对象。

（提示：城市房屋拆迁中，要求安置对象应当无权属争议。如遇到房产证的产权所有人已经死亡的，需要产权所有人的合法继承人办理继承公证后，方能进行拆迁安置补偿。

）

但如果涉及的是农村宅基地的征地补偿，则一般按户口本所记载的人员来进行补偿。

二、城市房屋拆迁补偿的标准

以成都为例，成都市政府官方网站发布《进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对成都市中心城区 (锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新区)旧城改造有关问题进行了行为规范，其中提到要严格补偿标准，对改造范围内房屋进行房屋补偿费、政策性补偿费、提前搬迁奖励等五个部分的补偿。

1、房屋补偿费：

城市房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

（提示：目前城市房屋拆迁补偿标准基本上是按照补偿项目严格打表，而最为敏感的房产评估价格，由城市房屋征收评估机构备选库中选择确定具有相应资质的房地产价格评估机构按照市场情况进行评估。

但往往评估价格会低于被拆迁人心理预期，出现这种情况时，建议被拆迁人申请分户评估，会一定程度上提高房屋评估价格。）

房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

2、政策性补偿费：

安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用

3、政策性补贴：

购房补贴和物管费补贴一次性发5年

政策性补贴包括购房补贴和物管费补贴。选择货币补偿的，住宅按改造范围内房屋评估价的30%给予购房补贴;非住宅按改造范围内房屋评估价的20%给予购房补贴;物管费补贴根据改造范围内房屋建筑面积，按1.8元/平方米·月的标准，一次性发放5年。

房屋建筑面积为90平方米以下(含90平方米)的，按90平方米发放;房屋建筑面积为90平方米以上的，按实际建筑面积发放。

4、政策性补助费：

临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费

住宅按每户1200元发放搬家补助费，产权调换需要过渡的，发放两次搬家补助费;非住宅由当事人双方协商确定或由实施单位组织搬迁，据实支付搬迁费用。

5、提前搬迁奖励：

按项目改造补偿方案给予不同档次的户奖和楼栋腾退奖，但总计每户不超过8万元

《通知》中提到对提前签订补偿协议、完成搬迁并交付房屋的，可按项目改造补偿方案给予不同档次的户奖和楼栋腾退奖，但总计每户不超过8万元，具体执行办法由成都市房管局制定;选择货币补偿的，可按改造范围内房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的奖励。

三、农村征地补偿标准

目前成都市沿用的2016年征地补偿安置的办法，摘录与大家分享：

第一章总则

第一条为保障征地的顺利进行，维护被征地单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省(中华人民共和国土地管理法)实施办法》等法律法规的规定的，结合成都市实际，制定本办法。

第二条本市锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区(含高新技术产业开发区，以下统称五城区)行政区域内征用农民集体所有土地的补偿、人员安置、住房安置，适用本办法。

第三条征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。

市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。

区、乡(镇)人民政府应协助做好征地补偿安置工作。

第四条征用土地经依法批准，并对当事人依法补偿、安置后，土地行政主管部门应当向被征地单位发出交地通知，被征地单位应当按通知规定的期限交付土地，不的拒绝和阻挠。

第二章征地补偿

第五条征用土地方案经依法批准并公告后，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书道土地行政主管部门办理征地补偿登记。

土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，并在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

征地补偿安置方案经依法批准后，由土地行政主管部门组织实施。

征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。

第六条征用土地应当依法支付的土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等各项费用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《四川省(中华人民共和国土地管理法)实施办法》规定的标准执行。

第七条未经批准占用耕地成片栽种的花草树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。

零星栽种的树木和经批准的种养殖专业户按规定标准执行。

有标牌的古树名木，按照《成都市古树名木管理条例》规定执行。

第八条下列情形之一的不予补偿：

(一)不具有土地权属证书和其他合法权证的建(构)筑物；

(二)经依法批准的征用土地方案公告之日起抢种、抢栽的农作物、经济林木和抢建的建(构)筑物；

(三)超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用两年以上临时用地(含占地)上的建(构)筑物；

(四)非法占用土地修建的建(构)筑物；

第九条土地被征用后按规划需要保留的道路、水利设施由征地单位负责恢复。

第十条征地拆迁具有土地权属证书和其他合法权证的建(构)筑物，按规定标准补偿。企业搬迁涉及的搬迁损失、搬迁运费及水、电设施迁改费用等，由征地单位按该企业建(构)筑物补偿总额的10-15%补偿。

第十一条征用土地的各项补偿、补助费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付，并按下列规定管理使用：

(一)农村集体经济组织的土地被依法全部征用、农业人口全部安置的，土地补偿费、安置补助费由安置单位用于土地被征后人员的安置；

原农村集体组织的财产，应当造册登记，向农民公布，其财产和涉及的债权、债务由被征地单位的上一级组织或乡(镇)人民政府负责处理。

(二)农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由被征地单位安置的，土地补偿费支付给被征地单位，用于发展生产、安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助。

其使用由村民会议或者村民代表会议决定，报乡(镇)人民政府批准后执行。安置补助费支付给被征地单位，由被征地单位管理和使用。

(三)农村集体经济组织的土地被依法部分征用，需要安置的人员由征地单位安置的，土地补偿费、安置补助费发放给被安置人员或支付给安置单位，或者征得被安置人员同意后用于被安置人员的保险费用。

(四)地上附着物和青苗补偿费支付给地上附着物和青苗的所有者。

征用土地的土地补偿费、安置补偿费和其他有关费用，任何单位和个人不的私分、平调、挪用、截留。

第三章人员安置

第十二条农村集体经济组织的耕地被全部征用的，依法撤消该农村集体经济组织的建制，原有农村户口全部转为非农业户口；未被全部征用的，按征用的耕地(粮食地和蔬菜地)数量除以被征用前平均每人占有耕地的数量计算农业户口转为非农业户口(以下简称农转非)人数；

按被征用的耕地数量除以被征用前平均每个劳动力占有耕地的数量计算需要安置的劳动力人数。

农转非人员的年龄，以依法批准的征用土地方案公告之日的时间年龄计算。

第十三条常住户口在征地范围内的农转非人员，男性年龄18岁以上不满60周岁，女性年龄18周岁以上不满50周岁，能坚持常年参加生产劳动的，未农转非劳动力安置对象。

第十四条对农转非劳动力安置对象的安置，可以实行自谋职业、单位安置等办法。

对男性年龄50周岁以上不满60周岁，女性年龄40周岁以上不满50周岁的农转非人员，实行自谋职业安置。

农转非劳动力安置对象自谋职业安置的，经本人提出申请并公证后，由征地单位将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费支付给安置对象；

由单位安置的，征地单位应将每人共计18000元的土地补偿费、安置补助费一次性拨给安置单位。

第十五条自依法批准的征用土地方案公告之日起，除依法婚嫁、生育的人口外，新迁入人员不予安置。

对已办理退养回乡的“轮换工”人员，属农转非范围的，只为其办理户口农转非，不再按本章规定安置。

第十六条男性年满60周岁，女性年满50周岁的农转非人员为退养安置对象。退养安置对象经公证后，由征地单位将每人共计16000元的土地补偿费、安置补助费一次性支付给个人。

第十七条对农转非人员中的五保对象，征地单位应将其土地补偿费、安置补助费一次性拨给民政部门，由民政部门按规定安置。

第十八条对原户口在征地范围内的现役士兵，征地单位应将其土地补偿、安置补助费一次性拨给其原户口所在地的民政部门，待其退伍回原籍后，由户口所在地的民政部门按规定安置。

第十九条对原户口在征地范围内正在服刑或劳动教养的人员，征地单位应将其土地补偿和安置补助费一次性拨给其原户口所在地的劳动部门，待其刑满释放或解除劳动教养后由劳动部门按规定安置。

第二十条不满18周岁的农转非人员，征地单位可一次性发给生活补助费6000元。

第二十一条征地范围内未农转非人员的安置，按国家和省有关规定办理。

第四章住房安置

第二十二条依法批准的征用土地方案公告之日起，持有《农村房屋宅基地使用证》的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积(含楼梯间，下同)进行住房安置；

住房安置方式实行货币化安置，有条件的可以实行现(建)房安置。

第二十三条实行货币化安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，按下列规定，由征地单位与农转非人员签订货币安置合同，并在房屋拆除完毕之日起七日内结清货币安置款：

(一)原有住宅人均不足35平方米的，按人均35平方米给予赔偿，并按相邻区位的经济适用房价进行结算；

(二)原有住宅人均超出35平方米的，除按前项规定办法外，超出部分由征地单位按每平方米600元给予补偿。

第二十四条实行现(建)房安置的，以农转非人员持有的《农村房屋宅基地使用证》记载的正房建筑面积为依据，结合安置住房的建筑面积，由征地单位与农转非人员按下列规定结算：

(一)原有住宅人均超出35平方米，属批准面积由征地单位按自建的成本价，最高不超过每平方米300元给予补偿；

(二)原有住宅人均达到35平方米，但安置住房面积人均不足35平方米的，不足部分由征地单位按每平方米600元给予补偿；

(三)原有住宅面积人均不足35平方米按人均35平方米安置的，超出部分由农转非人员按每平方米600元购买；

(四)安置住房超出人均35平方米的部分，由农转非人员按商品房价购买；

第二十五条农转非人员将原住宅改为经营用房的，拆迁安置时仍按住宅拆迁安置。

第二十六条土地被部分征用的，征地范围内持有《农村房屋宅基地使用证》且家庭成员未全部农转非的住户，其已农转非人员可按货币化安置方式给予一次性补偿，不再享有农村宅基地使用权；

也可由征地单位向被征地农村集体经济组织按每平方米300元支付建房补助费后，择地修建，或由农转非人员自建。

土地被全部征用的，按本办法第二十三条、第二十四条规定办理。

第二十七条拆除以继承、增与方式取得房屋产权的非农业人员住宅，按每平方米不超出600元一次性予以补偿。

第二十八条原户口再征地范围内的现役士兵、在校大中专学生和正在服刑或劳动教养的人员，以及征地范围内回原籍乡村落户的干部、职工、城镇居民和回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人员，其房屋被依法拆除的，按本章有关规定办理。

第二十九条被拆除住宅的居民择地修建的，其宅基地面积按农村宅基地管理规定办理。

第五章法律责任

第三十条违反本办法规定，构成违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《四川省(中华人民共和国土地管理法)实施办法》规定的，从其规定给予处罚。

第三十一条征用土地，依法补偿安置后，当事人拒不搬迁的，由市、区土地行政主管部门责令限期搬迁；逾期不搬迁的经市、区人民政府批准，实行强制搬迁。

对逾期不领取安置补偿费用的，由土地行政主管部门将其安置补偿费用交当地乡(镇)人民政府专户储存。

第三十二条当事人对行政处罚、强制措施等具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十三条土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；；尚不构成犯罪的，依照有关规定给予行政处分。

第六章附则

第三十四条征用土地的各项补偿费及其他有关费用标准，由市土地行政主管部门会同有关部门拟订并经依法批准后执行。

第三十五条国家和省、市人民政府的重点建设工程、项目对征用地补偿和安置标准另有规定的，从其规定。

第三十六条青白江区、龙泉驿区和县(市)人民政府，可以结合本地实际，参照本办法制定具体办法，并包成都市人民政府法制局备案。

第三十七条本办法具体应用中的问题，由成都市土地行政管理部门负责解释。

第三十八条本办法自公布之日起施行。