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律界问答房地产开发项目开发流程

房地产开发项目开发流程

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房地产开发项目开发流程

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一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1)选址定点;

2)规划总图审查及确定规划设计条件;

3)初步设计及施工图审查;

4)规划报建图审查;

5)施工报建;

6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

(8)房屋测绘成果;

(9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

至于具体时间各个地方都不一样吧

·建设工程审批程序

一、取得土地证。

二、确定地块的设计条件：容积率，绿地率，建筑密度，建筑风格，建筑退距等。

三、设计部门进行总平和建筑单体设计。

四、审批提交的总平和建筑单体设计方案，发放同意总平图和建设工程设计红线图。如建设规模较大，应组织召开评审会确定。

如建设规模较大，功能较复杂的还应先进行初步设计，由建设行政主管部门组织初步设计的评审。

1、详细规划审批

申报材料

(1)申请报告

(2)规划方案文本(加盖建设单位公章及设计单位勘察设计章)

承诺时间：10个工作日

2、建设单位总平面规划审批

需申报总平面规划的建设项目

(1)新征用地项目

(2)建设单位原有用地占地1公顷(含1公顷)的项目

申报材料

(1)填写申请表，附申请报告

(2)法人委托书及经办人身份证复印件

(3)《建设用地规划许可证》及附图(复印件)

(4)《土地证》及附图。拟建设地块附路网的地形图一份(1：500复印件)

(5)总平面规划图3份及电子磁盘1份(图纸上加盖建设单位公章)

注：(3)和(4)只需提供其一即可。承诺时间：10个工作日

五、设计部门进行施工图设计。

六、施工图报建设行政主管部门审批，建设行政主管部门委托施工图专审机构进行施工图审查，相关部门的审批意见(消防、环保、人防、卫生等)

七、施工招投标。

八、《建设工程规划许可证》的审批，将原批准建设工程规划设计红线图和审批后的施工图等相关材料报规划局，合格的发《建设工程规划许可证》。

1、设计条件审批

申报材料

(1)申请报告

(2)法人委托书及经办人身份证复印件

(3)填写《建设工程项目规划设计条件申请表》

(4)《土地证》及附图复印件，若为新征用地为办好土地证。需提交《建设用地规划许可证》及附图和《建设用地批准书》及附图的复印件。

(5)拟建设地块附路网的地形图一份(1：500复印件)规划局一楼有卖

(6)市规划局审定的总平面规划图复印件。

(7)特殊项目：根据要求提供消防、环保、卫生、相邻单位、相邻住户等意见。

承诺时间：9个工作日

2、核发《建设工程规划许可证》

申报材料

(1)填写《建设工程规划许可证申请表》

(2)法人委托书及身份证复印件

(3)计划批文或备案文件

(4)建设工程土建投资50万元以上的需要提供中标书

(5)收回设计红线图原件

(6)《土地证》及附图复印件，若为1992年后新征用地，须附《建设用地规划许可证》及附图和《建设用地批准书》或《土地证》及附图的复印件。

(7)二套施工图纸(建施图全套及基础平面图)，其中一套为相关施工图专审机构审查并报建设行政主管部门备案

(8)南宁市建设工程施工图审查备案表

(9)如已审批过方案，须提供审定方案文本原件及批复

(10)如需相邻单位、相邻住户意见则需提交

承诺时间：9个工作日

收费标准：城市规划技术综合服务费：1.2元/m2

城建配套费：工程投资总额3%

白蚁防治费：2.0元/m2

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