购买法院拍卖房屋的潜在风险点和注意点

1.什么是法拍房？被执行人没有履行生效法律文书确定的债务时，法院依职权对被执行人所有的房屋进行评估拍卖，被拍卖的房屋即是法拍房。

2.法拍房都是白菜价吗？不一定。房市火热时，法拍房的关注度也会非常高。因为是网络公开拍卖，信息更加透明，潜在受众更多，竞拍也很激烈，最后的成交价格甚至比市场价更高。

房市遇冷时，法拍房价格相对较低，但许多优质房屋仍然能够吸引很多买受人竞拍，特别是对于法拍房过户不受限购政策影响的城市，法拍房中的住宅更加受到关注。

3.法拍房如何看样？意向竞买人可以联系拍卖辅助机构预约看样。在拍卖前，拍卖辅助机构会组织买受人实地看样，如意向竞买人有特殊原因不能按期前往的，也可委托代理人进行看样，当然，意向竞买人也可自行前往看样。

拍卖成交后，法院将按照房屋现状进行交付，法院不承担瑕疵担保责任。因此，我们建议意向竞买人竞买前前往现场看样，详细了解房屋现状。

4.如何在淘宝网竞拍法拍房？拍卖准备。阅读拍卖须知，实地看样；确保有淘宝账号及实名认证完成的支付宝账号。 报名，交保证金。

拍卖结束前都可以交保证金，建议提前1-2天交，以免遇到问题错过拍卖。参与竞拍。手机电脑均可出价，出价次数无限制。

竞拍结束。竞拍失败：保证金会自动全额退回给买受人；竞拍成功：按照法院在竞买公告中的说明支付尾款，尾款支付后请联系法院/拍卖辅助机构签署《拍卖成交确认书》，执行法院送达拍卖成交裁定，办理交割。

5.第一次拍卖起拍价如何确定？根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”），第一次起拍价按照评估价的基础最高下浮30%确定，具体下浮比例由法院确定，即一拍可按评估价七折进行。

6.第二次拍卖起拍价如何确定？第二次拍卖起拍价按照第一次起拍价基础上最高下浮20%确定，具体下浮比例由法院确定，即二拍最低可按评估价五点六折进行。

7.能否按揭购买法拍房？我们在查看拍卖信息时，经常可以看到拍卖房屋信息栏右上角注有可贷款字样，这种情况下法院拍卖的房屋是否能够办理贷款呢？

通常，法院在拍卖公告中均会载明：拍卖成交后，买受人须在10日（或者其他指定时间内）内将尾款打入法院指定账户。所以，不管房屋拍卖信息栏右上角是否注有“可贷款”字样，拍卖成交后，买受人均须在10日内将尾款打入法院账户。

至于尾款是否能够办理按揭，由买受人自行与第三方贷款机构协商，法院不承担协助办理按揭手续的义务。如买受人在10日内未将尾款打入法院账户，按悔拍处理，所交保证金不予退还。

8.怎么权利交付？法院负责将法拍房交付买受人。拍卖成交后，买受人应当应及时与法院联系，办理过户手续，逾期不办理的，买受人应当支付因此额外产生的费用，并承担标的物可能发生的损毁、灭失等后果。

9.法拍房是否限购？不存在限购政策的城市，买受人购买法拍房后可以顺利办理过户；存在限购政策的城市，实践中各地（区）政策不同。

将法拍房一并纳入限购范围的，则若买受人不符合限购政策的，竞拍成交后可能无法办理过户。10.法拍房买入后是否限售？

买受人在竞拍前应当详细了解各个城市限售政策，存在限售政策的城市，法拍房同样限售政策的限制。例如，根据《重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》第一条：凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

因此，买受人购买重庆主城区范围内的法拍房后，也是须在取得不动产权证后满两年才能上市交易。11.什么时候购买法拍房划算？

房市遇冷时，更容易以惊喜价买到优质房。12.拍卖成交价是否包含税费？不包含。税费由买受人与被执行人各自承担。13.税费负担建议意向竞买人在竞买前查看清楚拍卖公告的内容，除非拍卖公告要求税费全部由买受人承担，否则由买受人与被执行人（即原产权人）根据相关法律的规定承担各自应当缴纳的税费（与二手房买卖中大致相同），被执行人应当承担的部分由买受人垫付，垫付后在规定的时间内持有效支付凭证再向法院申报退款，法院将从拍卖所得房款中将买受人垫付的税费划给买受人，逾期申报视为买受人自愿负担。

14.买受人需承担哪些费用？购房款、税费（包括但不限于契税、印花税、交易手续费、权证工本费、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准）、物管费等。

15.拍卖成交价是否包含家具等装饰装修部分？若拍卖公告中公示的起拍价格已经包含装饰装修部分，则成交的价格包含；若拍卖公告中未公示，则成交的价格仅为房屋本身的价格，不包含室内装饰装修部分，被执行人可将装饰装修部分拆除后搬走。

16.除法拍房外，还可通过网络司法拍卖哪些资产？机动车、住宅、土地、林权、矿权、在建工程、股权、股票、知识产权、债权、古玩字画、珠宝首饰、应收账款、机器设备、货物（黄金、茅台酒等）、出租车营运资格等。

17.悔拍的后果？缴纳的保证金不予退还。悔拍后的保证金将依次用于支付拍卖产生的费用、弥补重新拍卖价款低于原价款的差价、冲抵本案被执行人的债务 。

除了不予退还保证金之外，法院还会对悔拍者训诫。如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。

18.买受人竞拍成功后，能够以房屋存在质量问题向法院主张解约或者赔偿吗？不能。法院在拍卖公告中均会公示拍卖的房屋以现状为准，拍卖前由买受人自行了解，慎重购买，法院不承担房屋的瑕疵担保责任和附带保证责任。

19.法拍房主要有哪几类？常见的有：住宅，办公楼、商铺等商服用房，工业厂房、其它用房（车位等）20.法拍房是否均能够过户？

不一定。部分用地性质为划拨的房屋可能无法正常过户，需要补交土地出让金后才能过户。在拍卖公告中已经披露存在无法过户风险的房屋，在拍卖成交后可能无法完成过户。

例如，法院拍卖的开发商已经修建完毕但尚未办证的房屋，在拍卖成交后可能无法办证，也无法过户。21.为何法拍房起拍价一般均会在评估价基础上下浮？

一方面，为了提高执行变现回款效率；另一方面，鉴于法院要求买受人成交后10日内将剩余房款打入指定账户内，买受人购买法拍房基本就等同于全款，若不下浮恐难以成交。

22.拖欠的物业费如何承担？由买受人承担。拍卖公告中一般均会载明被执行人拖欠的物业费由买受人承担，但也存在部分买受人不愿承担被执行人拖欠的物管费的情况。

发生此情形时，应当由买受人与物业公司通过另案诉讼解决。23.法拍房是否必须登记在竞拍人名下？不一定。竞买前，买受人可向法院提交委托书，委托他人参与竞拍，竞拍成交后，房屋即可登记在委托人名下。

24.购买法拍房后，会纠纷不断吗？不会。法院在处置房屋时，均会在房屋现场张贴评估公告、拍卖公告，被执行人及相关利害关系人均能够获悉房屋已被法院司法拍卖的事实，故购买法拍房后发生纠纷为小概率事件，如果房屋没有质量等问题，我们认为可以放心竞拍。

25.买受人购买法拍房后，是否可以要求法院强制被执行人迁户？不能。户口问题均由买受人自行与被执行人协商解决，法院不强制被执行人迁户，故买受人应当在竞买前到房屋所在辖区派出所详细了解房屋的落户情况，若购买房屋后，被执行人不愿将户口迁出，买受人可通过负责户籍管理的行政主管部门接受的救济途径解决。

26.法院是否对法拍房为学区房负责？不负责。法院不对房屋是否为学区房承担责任。27.法拍卖房有佣金吗？没有。司法拍卖与商业拍卖不同，商业拍卖是有偿服务，网络司法拍卖是零佣金的无偿服务，但拍卖辅助机构提供的服务是有偿的。

28.是否能向法院主张法拍房上租赁不实的赔偿责任？不能。房屋成交后，买受人若发现房屋上的租赁合同不真实，实际租金远低于拍卖公告中的租赁合同中约定的金额时，向法院主张撤销拍卖或者赔偿损失的，法院均不予支持。

真实的租赁情况由买受人自行核实，法院不承担瑕疵担保责任。29.哪些拍卖平台可以提供网络司法拍卖服务？最高人民法院设立了网络司法拍卖服务提供者名单库评审委员会，负责网络服务提供者的选定、评审和除名，符合《网拍规定》和最高人民法院印发《关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》的通知要求的网络司法拍卖平台的网络服务提供者，可以向评审委员会申请入库。

最高人民法院最新公告显示，截至2019年6月1日，共有25家网络服务提供者提交了申请入库材料，淘宝、京东、人民法院诉讼资产网、工商银行融e购、北京产权交易所等被纳入最高法院司法拍卖网络服务提供者名单库。

在司法拍卖实践中，淘宝网是申请执行人选择最多的拍卖平台。30.法拍房是不是必须采取网络拍卖？最高人民法院在《网拍规定》发布会中指出，各级法院在处置资产时，优先采取网络司法拍卖，但法律、法规规定或者不适宜采取网络拍卖方式进行的除外。

当然，法院也可采取线上线下同时进行，总之，既要考虑司法公正，又要兼顾执行效率。31.被执行人名下的唯一住房可以拍卖吗？

可以。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：。

。。。（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”

实践中，法院在处置被执行名下唯一套房屋时，一般均会同意从拍卖所得款项中为被执行人保留5-8年房屋租金，当然，被执行人未提出申请的除外。

通过颁布前述规定，法院破解了申请执行人无房，被执行人有房却不能拍卖的尴尬局面。比如在北京门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金。

32.拍卖房屋前，法院会通知被执行人吗？会。法院在启动评估拍卖程序前，均会在拍卖房屋现场张贴评估拍卖通知书。33.法院拍卖房屋有哪几个程序？

估价程序，第一次拍卖程序，第二次拍卖程序，变卖程序。当然，如果第一次拍卖即成交，二拍和变卖程序自然没有。另外，法院亦可直接采取变卖程序。

34.在整个拍卖程序中，是否有影响成交的相对重要环节？在处置土地、矿权、工业厂房、商服用房、大平层、别墅等价值较高的大宗资产时，因为房屋价值高、受众少，估价程序便首先成为非常关键的环节。

若处置参考价脱离实际，使资产的参考价过高，即使一拍二拍均降价，也难以成交。在我们代理的多件案件中，均因评估机构对房屋作出的估价格过高，致使拍卖资产即使一拍七折，二拍八折，仍然流拍。

35.如果买受人、利害关系人或案外人认为法院的拍卖行为违法，可以对法院的拍卖行为提起行政诉讼吗？不能。公民、法人、其他经济组织可以对行政机关和工作人员的行政行为提起行政诉讼，法院是司法机关，并非行政机关。

但当事人、利害关系人和案外人可以对拍卖行为申请国家赔偿和提出执行异议。36.买受人缴纳保证金报名后可以不出价吗？

可以。即使买受人交了保证金报名参与，也可以不出价，保证金也可在拍卖结束后申请退回。37.优先购买权人优先成交是什么意思？

优先成交是指在同等价格的情况下，拍卖房屋由优先权人竞得。例如：A为优先权人，B为普通买受人，对一套法拍房同时出价100万元，且均不再出价，则房屋由A竞得，但若B按照最低增幅加价1000元，则房屋由B竞得，所以优先权基本没什么用。

38.被执行人或者其他人员擅自使用、占有法院已经查封的房屋的后果？房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人。

但实践存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的程序，要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等。法院会限期责令被执行人或其他人员解除占有、排除妨害，若被执行人或其他人员拒绝，则面临被罚款、拘留等处罚，情节严重时，将被追究刑事责任。

39.法院对被执行人名下的多套具有独立权属证书的房屋进行拍卖时，是整体打包拍卖呢还是分开进行？原则上单独进行，但若该多套房屋现状已改变，打通连在一起，无法分割，则应当整体进行。

40.是否必须先腾空房屋后才能进行拍卖？不一定。实践中各个法院操作方式不尽相同，部分法院采取的是先腾空后拍卖，部分法院采取确定无障碍后即进行拍卖，而无需先腾空房屋。

所以意向竞买人在参与竞拍时，若竞得的房屋已经被腾空，法院能够更快交付房屋。41.在夫妻双方中一方作为被执行人时，法院拍卖夫妻共有的房屋，会通知另一方吗？

法院除在房屋现场张贴评估拍卖公告外，原则上不再另外通知被执行人和其他相关的案外人。42.法院交付房屋时，腾空房屋产生的费用如何承担？

由被执行人承担。但实践中一般均从拍卖房屋所得款项中先予扣除，若申请人或买受人自愿承担，法院也会准许。43.拍卖辅助机构的工作有哪些？

制作房屋现场照片、视频，将照片、视频上传到网上供买受人参考；带领意向竞买人看样；成交后协助买受人过户等等。44.若法拍房上存在违章建筑，成交价是否包含处理违章建筑的费用？

不包含。违章建筑由买受人自行处理，若交付后因违章建筑被处罚，责任由买受人自行承担。45.如何处理法拍房上的租赁？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

若拍卖公告中已告知房屋上存在租赁，买受人应当进一步确认该租赁是否可以解除，若不能解除，买受人购买的房屋就附带租赁；

若可以解除，则买受人可以解除租赁。若房屋属于先租后抵情形，或者被认定租赁有效，据此被法院裁定负担租赁进行拍卖的，则意向竞买人要评估是否参与竞买。

46.法拍房因乱搭乱建被规划局处罚时，如何处理？买受人购买房屋后，应当按照规划局的规定，拆除违章建筑或者缴纳罚款后，向规划局申请解除对房屋的交易限制，完成前述限制程序后方可办理过户。

47.被执行人拖欠的水电气等公用事业费如何处理？一般而言，水电气费均为按月缴纳，否则便会被断水断电停气，被执行人拖欠的水电气等公用事业费金额不大时，为尽快使用房屋，建议直接缴纳。

48.若买受人竞买成功后，房屋实际所有人提出执行异议，能否撤销拍卖？不能。拍卖公告均会载明案外人提出权属异议的时间，案外人超过时间未提出的，法院不予处理。

49.拍卖成交后，被执行人或房屋内的居住人员拒不搬离，如何处理？由法院组织法警强制搬离，对不予配合的人员，处以罚款或拘留等强制措施。

或者买受人可以选择另案起诉占用人。50.若对房屋的评估价格有异议，当事人有何救济渠道？评估环节在网络司法拍卖程序中非常重要，评估价格是否准确直接决定了法拍房能否成交。

针对评估公司作出的评估报告，当事人可以提出异议。