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律界问答 在深圳二手房买卖有哪些流程和注意事项呢

在深圳二手房买卖有哪些流程和注意事项呢

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在深圳二手房买卖有哪些流程和注意事项呢
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在深圳拥有一套自己的房子，是很多人的梦想!找个角度，与家人一起，面朝大海;找个时间，顺内心涌动，春暖花开。那么在深圳二手房买卖有哪些流程和注意事项呢?

深圳二手房交易主要流程

1、首先要看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项。

2、查档，买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。

3、签合同，买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点，很多纠纷的产生就是因为合同没有完善，让对方有机可乘。

4、资金监管及贷款申请买方支付定金首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方。

5、赎楼卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.

6、房屋过户买卖双方去国土局签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执。

7、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方。

8、结清房款新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。

9、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.

深圳二手房交易税费有哪些?

了解了深圳二手房买卖流程，我们再来了解一下深圳二手房交易税费有哪些?深圳二手房交易税费新规定,应该是指711颁布的按房地产评估价过户及交税的规定,以往都是按房子的原登记价过户及交税,现在需要凭房产证号及身份证号码在国土局的网上查询到评估价.

1.新的费用还增加了个税,有两种方式缴纳二选一,一是按评估价减去原登记价的20%,二是按评估价的1%-1.5%缴纳(144平以下为1%,144平以上为1.5%).如是家庭唯一住房,且满5年的144平以下房产可免征个税.

2.营业税分两种,144平以下满5年可免征营业税,144平以上满5年的营业税为(评估价-原登记价)*5.6%,未满5年均按评估价的5.6%征收营业税.

3.契税,均按评估价缴纳,一套房低于90平,缴纳标准为1%,高于90平,缴纳标准为1.5%,二套房全部按照3%来缴纳.

深圳二手房交易种类及手续

一、正常过户手续(一)交易税费

1.营业税(税率5.6%卖方缴纳)

根据2010年房产新政，二手房交易税费规定转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里

一、看产权证，

二、看契税发票，

三、看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳)

征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。

3.印花税(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。4.契税(基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳)

征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元)

一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米×实际测绘面积非住宅10元/平米×实际测绘面积

7.登记费(工本费)：80元共有权证：20元(二)所需材料

1.地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)

2.房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。

注：房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。

省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

二、赠与过户手续

(一)费用:免征营业税和个人所得税，但是需要增加

1.公证费:40元/平米×产权证面积

2.契税的征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税

其他费用和正常过户都一样(二)所需材料

1.公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套

2.不需要经过地税局直接可以过户。

3.房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

三、继承房产交易过户(一)继承房产的费用有

1.公证费40元/平米×产权证面积

2.继承公证费80元/单放弃继承公证：80元/人

注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

(二)所需材料

1.公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。

2.房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

四、析产

析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。

过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。深圳目前购置二手房的税费征收：

税费的起征收取：商品房：

(1)满五年唯一：有契税;

(2)满五年不唯一：有契税、个税;

(3)不满五年唯一：有契税、营业税、个税;(4)不满五年不唯一：有契税、营业税、个税;经济适用房：(1)不满五年不能上市交易;

(2)满五年唯一：有契税、土地出让金(也叫综合地价款);(3)满五年不唯一：有契税、土地出让金、个税;1、契税：90平方以下的房子是1%*网签价;90到140平方之间是1.5%*网签价;140平方以上是3%*网签价(超过140平方算是非普通住宅);二套房子契税固定3%*

网签价;商住两用的房子是3%*网签价;2、营业税：网签价*5.5%(城八区是5.6%)，商品房满五年和经适房满五年的非普通住宅营业税是差额的5.5%;商品房不满五年的非普通住宅是网签价*5.5%;3、个税：(房屋现值-房屋原值-本次购房营业税金额-上次购房契税金额-装修费用-公证费-贷款的利息-交易费用)*20%;注：(1)还有二类经济适用房，综合地价款是3%*网签价，其余同商品房;

(2)已购公房的综合地价款是1560*房屋面积*1%(如果房屋是优惠价购买的是*7%)，没有非普通住宅一说，其余同商品房;

(3)具体情况具体分析，但是最主要的还是看房屋性质,所在城区。

总结：如今二手房交易市场体制不健全，制度不完善，其中涉及到一些事很复杂。二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位;其中的时间比较长，环节比较多，有些环节需要委托公证，非本人办理，风险多，因此广大买卖双方首先必须自己先了解交易过程，不要轻信中介或对方。

掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎。

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