债权人可以突破他项权证登记的金额优先受偿
提出问题：设张三在银行办理按揭，贷款100万元，将房产抵押给银行，他项权证登记债权金额为100万元；后张三未按期还款，欠款本金及利息合计120万元，其房产拍卖120万元，问抵押权人（银行）是100万元范围内优先受偿？
还是120万元范围内优先受偿？
展开论述前，我们必须强调一个前提，即本文所论述的情况仅适用于一般抵押（主要是房贷），最高额抵押不适用，至于为何不适用，在文章尾部予以说明。
一、第一种观点：仅能在100万元内优先受偿，其余20万元转为普通债权。
2019年度，笔者接受过一个关于咨询，描述的案情同上，长沙雨花法院实践中的做法就是只能在100万元的范围内优先受偿。
其理由主要是，债权人在设定抵押之初，既然没有把利息等费用写入他项权证中，视为权利放弃，且他项权证登记的金额具有公示效力，如果突破登记的数额，将不利于保护第三人的合法权益，故债权人的优先受偿的金额不能突破登记金额。
除上述案例外，在长沙地区的多个案例中，均出现过上述情况。
江苏地区法院则直接明文规定，只能在他项权证记载的债权金额范围内优先受偿。如《江苏省高级人民法院关于当前商事审判若干问题的解答》（2013）规定，“抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。
对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。”
问题是债权人为何没将利息等费用写进他项权证中呢？笔者了解到，此类问题的根源是多地（如湖南地区）不动产登记系统及登记簿的设置不完善（如下图一），在房产抵押登记信息表“债权金额”一栏中，只能填写数字，并不能填写“利息”等文字，遂造成了他项权证中只能出现债权本金，而无法体现利息的情况发生。
二、第二种观点：可以突破登记的债权金额，在本息120万元范围内优先受偿。
北京地区法院即持此种观点，如北京市四中院《金融借款合同纠纷审判白皮书》（2016）规定，抵押合同约定的抵押范围通常包括债务本金、利息、逾期利息、诉讼费、实现债权的费用等，而房地产登记部门所登记的抵押权他项权利证书常常仅载明借款本金的数额。
我们认为，金融借款合同涉及担保，应当遵循当事人意思自治原则和物权法定原则，物权法规定的担保范围不仅包括主债权还包括利息、违约金等，当事人在合同中对担保范围有明确约定的，虽然登记公示的他项权利证书只载明本金数额，仍应当按照双方抵押合同约定的抵押范围认定。
三、九民纪要对裁判思路的统一，肯定了第一种观点
如上所述，针对该问题，2019年前各地法院的做法都不同，甚至同一个法院的不同法官的思路也有不同之处。针对裁判思路的不统一问题，2019年11月发布的《九民纪要》对此问题予统一了裁判思路。
《九民纪要》第58条规定，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。
而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。
显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。
二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
上述规定可以看出，九民纪要肯定了问题的存在。针对问题，《九民纪要》区分了不动产登记系统设置与登记规则规范的地区与非规范地区，不同的地区，裁判思路不同。
登记规范地区，要严格按照物权公示的原则处理，如果没有将利息写入他项权证中，则不能就利息部分优先受偿；登记不规范地区，因并非当事人原因造成，则可以突破他项权证登记的债权金额，以《担保合同》的约定认定优先受偿范围，即本金、利息均可以优先受偿。
那么哪些地区是登记规范地区？哪些地区又是登记不规范地区呢？最高法院权威法官曾就此问题进行过深入研究，根据其研究成果，目前江苏地区的不动产登记规则比较规范，可以将利息写入他项权证中的担保范围内，如下图二即为江苏地区的不动产抵押登记申请表，里面有一栏是担保范围，当事人可以画√选填利息等，将其纳入担保范围；
而其他地区普遍存在不规范的情形，我们湖南地区尤为如此，如上图一所示的为长沙市登记申请表，里面只能填写债权金额，而不能选填担保范围。
结论：以后再碰到类似的问题，在我们湖南地区可以主张突破登记金额，以债权本息总金额优先受偿。当然，一地一策的做法并非是符合法律理论的处理办法，归根结底是要完善我国的不动产登记栏目设计，做到全国统一，并且可以将合同约定的担保范围全部登记。
当然，如开篇第一段所提到的，本文所讲的问题不适用于最高额抵押，原因是最高额抵押中，抵押人与债权人签订的最高额抵押合同中约定的最高额度即为抵押人要承担的最高担保数额，根据意思自治原则，即使登记不规范造成债权本息超出最高额度，那也不能因此而否定当事人意思自治的范畴。
债权人可以突破他项权证登记的金额优先受偿 提出问题：设张三在银行办理按揭，贷款100万元，将房产抵押给银行，他项权证登记债权金额为100万元；后张三未按期还款，欠款本金及利息合计120万元，其房产拍卖120万元，问抵押权人（银行）是100万元范围内优先受偿？还是120万元范围内优先受偿？ 展开论述前，我们必须强调一个前提，即本文所论述的情况仅适用于一般抵押（主要是房贷），最高额抵押不适用，至
房屋抵押他项权证过期的法律后果是：逾期未清偿债务的，他项权利人就可以行使抵押权。房屋的他项权证抵押期限过期了也是有效，超过2年后没有了向法院主张权利的权利，没有经过防伪登记结构办理注销登记手续，抵押权就一直存在。 《中华人民共和国民法典》第三百九十三条，有下列情形之一的，担保物权消灭：(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。 《权属登记
一、【查询方法】：房产在办理抵押登记时，颁发房产他项权证，该证由抵押权人留存，在房产证备注栏有记录，本人拿着身份证、房产证可以去房产交易中心查询有关信息。二、【领取方式】：房产在还完抵押贷之后，可以从抵押权人(一般是银行)那里取回房产他项权证，房主应去房产交易中心办理注销抵押手续，房产房产他项权证被收回，同时在房产本上注明抵押已解除。房产证(PremisesPermit)：购房者通过交易，取得房屋
法律分析：在贷款结清之后拿到他项权证，通常情况下在三个工作日之后就可以拿到了。 办理他项权证需提供的资料： 1、房地产抵押申请表; 2、抵押人身份证; 3、夫妻关系证明(结婚证或户口簿)或未婚证明; 4、借款抵押合同; 5、房屋所有权证、土地使用权证; 6、房屋评估报告书或抵押物价值协议书; 7、委托办理的，受托人需提供本人身份证，并提供有法律效力的委托书。 他项权证下来后，就表明抵押登记已经办妥
1、 房屋他项权证可以抵押给个人。房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利,受国家法律保护。2、 房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利,通常是指抵押权利,他项权证由他项权人持有。一般房产购买时,选择按揭贷款时,在房屋所有权证书中,会有他项权利内容记载,载明他项权利
一般来说，当天是不可以过户的，他项权证的注销时间大概在半个月以内完成。要注销房屋他项权证，应携带银行出具的同意注销证明，本人带身份证、他项权证书等相关证件，到当地房产交易中心或者房管部门办理。房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。借款人用房屋做抵押贷款的时候，需要将他项权证抵押给放
法律分析我的房子有他项权证不可以过户，房子有他项权证说明该房子设有抵押权，不可以进行过户，当债务人不履行到期债务的时候，抵押权人可以对该房产优先受偿。法律依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人
房屋他项权证和不动产登记证明的区别就是：1、不动产登记开始后，房屋所有权证和土地使用证合二为一，统一登记到不动产权利证书上，也就是说，两证变成一证。2、按照国家“不变不换”的原则，现有各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换。也就是说，旧证、新证同时都具有法律效力。3、但新购房屋等不动产并首次办理产权证，申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民，将逐步换发新的不动产证。房屋他项权证：房屋
他项权证起诉后法院不能直接强制执行，必须先申请实现担保物权，由法院裁定后，才能申请执行。如果是可以直接执行的公证债权文书，可以在申请实现担保物权后申请执行；如果只是一般的公证，还必须提起诉讼，由法院判决对方偿还借款。法律依据：《民法典》第六百九十八条一般保证的保证人在主债务履行期限届满后，向债权人提供债务人可供执行财产的真实情况；债权人放弃或者怠于行使权利致使该财产不能被执行的，保证人在其提供可供
有他项权证可以抵押。他项权证指在他项权利登记后，由不动产登记中心部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。【法律依据】《民法典》第三百九十四条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权
个人房产抵押办理他项权证是可以的，一般在房屋进行抵押之后，对于房子的所有权就不再归属于自己，不动产机构会在房产证上作他人项权证的登记，这样才能保障到抵押权人的利益。
没有他项权证可以抵押吗根据我国《民法典》的规定，以房地产作为抵押财产的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。二、相关法条规定《民法典》第四百一十条 【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与
一、房屋他项权证是什么?房屋他项权证是只有贷款购房的人才会有的，例如我们向银行贷款买房，那么房屋他项权证就是存在银行的，我们拥有的只有房产证和土地证。而等我们把贷款还清了房屋他项权证也就自动注销了，而它的作用就是在没还清贷款之前也就是没注销之前房屋是不能上市交易的。是无法过户的。过不了户的房屋就不能得到法律的保护。只有在还清楚贷款过后在相关部门注销过后房屋才能上市交易。 房产的他项权是指
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