购买司法拍卖房之流程及风险注意点

司法拍卖房早在多年前就成了购房族的热点。在拍卖房成关注点之前，因为信息不透明，参与竞拍的人少，评估不够规范，竞拍中有时确实能淘到性价比较高的房子。

近些年知道此门道的人多了，以笔者观察多年的经验看，司法拍卖房已经不比市场正常渠道出售的房子便宜，尤其是市区小户型，由于竞拍激烈，不乏最后以高于市场价成交的情况。

但由于司法拍卖房无限购、零佣金等原因，仍然被很多人认为是淘到宝的偏门。同时因为房屋是法院诉讼下产生的标的，购买往往隐藏有不宜察觉的风险。

下面笔者以多年经验结合实务介绍司法拍卖流程及风险控制点。

现在全国法院司法拍卖，包括所有标的，依照2017年《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”），除法律另有规定，一律采取网络拍卖方式。

目前主要的网络司法拍卖平台包括阿里拍卖、京东拍卖，人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网在内的五家网络服务提供商。

前些年关于阿里、京东这些非传统拍卖公司转化儿来的网络服务商因为无拍卖资质，是否能受托行使司法拍卖有很大争议，但随着行业集中度增强，一切的争论似乎又让步与市场。

至少这些机构已纳入最高院建立全国性网络服务提供者名单库，其操作拍卖的合法性无需再争议。

网络司法拍卖的流程（以淘宝网阿里拍卖为例）

1、账号注册：参与拍卖者需要有淘宝和支付宝账号，且须实名认证，使用该账号参与拍卖（企业竞拍人一样）。如竞拍人不想以自己名义参与本次竞买，可以委托使用他人账号代为出价竞买，但拍卖前委托方与被委托方需到处置机构现场办理委托手续。

2、报名交保证金: 竞拍需要缴纳保证金，缴保证金时间由网拍平台规定，阿里规定是竞拍结束前都可以交保证金，有些平台要求竞拍开始前缴纳。

一般竞拍人可以银行网银交，阿里允许用支付宝交。保证金数额由法院确定，按法律规定不得低于评估价或者市场价5%，不超过20%，通常是起拍价的10%左右，有时低于佰元的标的不收保证金。

另外申请执行人参加竞拍的不用交保证金。

3、参与竞拍：如果是第一次参加网络竞拍，笔者建议竞拍人仔细了解该网络平台竞拍规则，注意起拍价，加价幅度，出价规则，竞拍周期，特别是延时周期，根据最高院规定，在拍卖结束前五分钟内出价，拍卖结束时间会在出价时间的基础上延长5分钟，5分钟内的每次出价都会被触发延时。

这是为了防止在最后时刻出现秒杀使其他竞拍人丧失再出价的机会，以确保公平性。延时周期规则是法律规定，所有平台都需遵守。

另外依照司法解释，网络司法拍卖起拍价即为保留价，首次出价只能为起拍价，而且允许一人出价成交。过去传统现场拍卖，保留价即底价一般不公开，而且规定不少于两人参与竞拍才有效。

网络司法拍卖起拍价由法院决定，按最新规定不得低于评估价或市场价70%。值得注意的是，依照《拍卖法》，委托人要撤回标的必须在拍卖开始前撤回，竞买人一经应价，不得撤回，但2017年的《网拍规定》做了更改，允许法院在竞价程序中临时中止或暂缓拍卖，意味着竞拍结束前一秒拍卖也可能被喊停。

而且就算竞拍结束，遇到法定事由，法院也可以依法撤销此次拍卖。造成中止或撤拍的原因有很多，但《网拍规定》允许因撤拍而造成合法权益受损的当事人申请国家赔偿，或向其他主体另行起诉。

此外，竞拍人还应注意是否存在优先购买权人，标的为不动产的优先购买权人通常是不动产的承租人。

4、竞拍成功：竞拍成功后，保证金作为成交款的一部分自动转到法院的支付宝账户。然后竞买人按照法院竞买公告要求的时间及支付方式打款给法院，公告的打款期限一般是竞拍结束后的7~15天内。

打款后一般十个工作日左右联系法院或等法院联系签署《拍卖成交确认书》，签署后领取《民事裁定书》及《协助执行通知书》等资料，自行办理过户手续  支付及交割。

网络司法拍卖也不能杜绝竞拍人悔拍的情况。竞拍成功后竞拍人的保证金是自动划扣到法院账户中的，因此竞拍人无特殊理由不支付尾款保证金不予退还。

近些年有出现过竞拍人自称看错价格悔拍的，有称因事先没弄清交割税费悔拍的，还有的被执行人为恶意哄抬竞拍价雇人参拍导致乌龙成交悔拍的，该些原因都必然导致法院没收保证金，甚至不排除给予其他司法处罚。

5、竞拍失败：传统现场竞拍，如果竞拍失败，退保证金银行要三到五天，网络竞拍，如果是通过第三方支付平台退保证金，只要竞拍结束，基本都是立即退到账户。

现在很多法院为了更好服务竞拍人，在网络拍卖平台以外会委托一些第三方辅助机构（通常是线下拍卖行），为竞拍人提供推介、看样、网拍登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等辅助服务，按《网拍规定》，该些服务支出费用由被执行人承担，服务对竞拍人不收费。

过去没有辅助机构，该些工作由执行法官及助理、网拍机构完成，或者索性让竞拍人自己跑腿完成，但执行法官基本无暇顾及该些工作，导致拍卖效果不佳。

今后司法拍卖把其他非司法性工作委托给第三方服务机构完成会越来越广泛。

目前法院的竞拍流程分为第一次拍卖，第二次拍卖，变卖。如流拍后法院再次上拍一般间隔30天，具体由执行法官决定。如流拍再拍卖的，起拍价通常比前次低，但法律规定降低不得超过前次保留价的20%

网络司法拍卖相比于通过线下中介购买房屋的方式，除了我们正常购买房屋存在的风险外，还有根据其自身程序特点存在的隐患，下面笔者就多年工作经验逐一阐述注意事项。

一、必须实地看房

实地看房的重要性无论怎么强调都不过分。司法拍卖房的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），虽然有的网拍平台通过辅助机构会将房屋现状视频或照片上传在公告里，但小区环境，屋内状况都不如实地勘察来的直观。

所有法院均会在竞买公告中提示“本次拍卖以标的现状为准，本院不承担标的瑕疵担保责任”，这不是一句简单的提示，公告公示后具有法律效力。

房屋在竞拍到交付中间仍有一段时间，因此这句话实质内涵是“拍卖标的按现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以交付时的状态为准，房屋和土地的实际面积以过户时不动产登记机关登记信息为准”。

司法拍卖和通过中介购房的一个区别是司法拍卖通常没有中介机构主动推介房屋，因此标的的所有状况除了不动产文书的记载，其他信息均须意向竞买人通过自己渠道了解，甚至包括房屋本身质量隐藏的瑕疵，或者实际状况与登记信息不符也需要自己发现，法院对房屋外观、质量、结构、固定装修、房地产面积等不作担保。

拍卖标的交付时的状态、过户时的登记信息均不影响拍卖成交结果与成交价格，视为买受人自愿接受。若有违法、违章建筑及行为，以及因此可能发生行政机关处罚（包括拆除、恢复义务等）由买受人承担，买受人并承担由此而发生的一切费用和民事责任。

除非房屋的文字介绍与实际出现严重失实（比如曾有绍兴某法院网拍资料介绍中竟然将门牌号写错，导致竞买人买错厂房）。但竞买人是否可以向被执行人主张，目前学界看法不一，笔者认为主张难度依然较大。

因此竞买人一旦决定参与竞拍，视为对拍卖房屋完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。这与通过线下渠道购买房屋完全不同，线下交易购房人还能就瑕疵向出售人诉讼主张。

此外，竞拍公告通常会写明本次拍卖范围是否包括屋内家具、家电等可移动物品，笔者建议有条件自己尽量拍照。一般竞买者上门看房应与法院委托的辅助机构联系。

二、清房障碍

有人居住或放置物品的房屋，需竞买人自行确认是否存在清房障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。如司法拍卖房里有人居住（可能是被执行人，也可能是其他相关当事人），房屋交接经常发生阻碍。

法院有时会在竞买须知里写清，清房由谁负责，比如“拍卖标的目前有人占用，本院负责清场”。这种情况基本是执行法院已经和被执行人协商一致。

如公告写有“拍卖物上如有人使用居住或者存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关使用人或者合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理”，这种就需要竞拍人充分注意清房风险。

房屋内的占有人有些是合法占有，比如租赁、因其他亲属关系有居住权等，有的是恶意占有，如被执行人为阻挠拍卖临时请来的无关人员。

如果是合法占有涉及到被执行人要给与占有人补偿问题。如果是恶意占有则纯粹就是故意阻挠法院司法执行。要注意如果竞买公告没有关于谁清房说明，通常认为法院不负责在执行程序里清房。

法院究竟有没有义务在司法拍卖程序里协助竞买人清房恐怕是个需要探讨的问题。实践中各地法院做法不一，有时完全靠法院视情况决定，如前之所述，占有人占有原因可能不那么简单，背后往往牵扯另一桩民事纠纷。

通常法院执行异地不动产均不愿协助处理清房事宜，需要竞买人另起诉解决。笔者还曾遇到过竞买看房时无人占房，等交接时发现有人换锁入住的极端事。

实践中如事先确定被查封房屋内有不配合的占有人法院会比较谨慎考虑强行进入司法拍卖程序，毕竟拍卖前的评估、看房、移交证照等过程需要占有人配合，如拍卖前程序无法进行拍卖自然很难推进。

三、租赁情况

如司法拍卖房屋有租赁则交易过户后租赁并不必然解除，竞拍人需提前和承租人确认租赁关系处置方式。如果要解除有效租赁、变更租赁条件等，须竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

网拍平台标的物介绍里通常会将房屋租赁情况予以说明，如有租赁，会标注租期供竞拍人参考。司法拍卖不动产通常是被执行人不愿配合法院执行或被执行人处于快山穷水尽的地步。

此时不能指望被执行人去协助竞买人处理承租人，因此竞买人购买该类房屋时应将解决承租人问题的费用考虑在成本内。

四、交易税费

房产过户税费包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、配图费、个人或企业所得税、房产税等，且可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积（普通住宅或非普通住宅）、买方拥有房产数量（首套或非首套）、房屋前次交易年限、当地房产政策等存在很大差异，应以相关部门最终核定为准。

税费高低因素足以使竞买人重新考虑购买意愿。另外税费谁承担也是个问题。实践中由于被执行人的原因，很多司法拍卖公告中明确“依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分由买受人先行垫付，买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至本院申报退款”，故竞买人就税费问题最好先联系承办法官沟通。

除税收外，房产还可能存在欠缴水、电、煤、物业管理费、车位管理费等费用，基本也是由买受人承担，委托过辅助机构查询的房子具体欠费会明确写在竞买须知里，但该欠费调查不一定不完整，并且该调查系第三方核实的数字，仅供参考，法院对真实性不负责，因此竞买人有时还须自行走访查询公告未写的欠费情况。

实际操作中，竞买人自己调查拍卖标的的税款和欠费难度很大，多数部门不会提供，其次联系承办法官比较困难，而且法官通常也不清楚该标的具体的交易税额及欠缴了多少费用。

从法律上说，2017年《网拍规定》出台后，依照该规定第三十条，司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，即不应该再出现竞买方为取得标的替被执行人支付税费的问题，但现实情况是如上述公告内容要求买受人承担一切税费的情况依然普遍存在。

或许是出于法院对于其他多部门协调的无奈，此处我们暂不讨论其深层次缘由，只能强烈提示竞买人该处有特别注意的地方。

五、土地性质

经90年代初房改后新建商品房土地多通过招拍挂出让形式有偿取得，因此现在城市房屋土地性质为划拨的住宅基本都是房改前的特殊住房，例如以前单位的福利房或联建房、现在的共有产权房等。

原则上交易该类房屋需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。土地出让金按房屋不同性质计算，方式较为复杂，少则几万多则几十万，会足以影响竞买人的竞拍意愿。

此类房屋过去很长一段时间法院不纳入可拍卖处置标的范围，因为该类房屋是否允许交易存在争议，但近些年随着最高院执行力度加大，有些地方法院将很多不合法但也不违法的建筑纳入司法拍卖程序力争变现。

因为并非所有竞拍人都冲着房屋所有权购买，有些人只愿意花一定代价取得一定年限的房屋使用权，或者有些人就是冲着今后房屋拆迁目的购买的。

总之，标的描述中土地性质（或土地使用权取得方式）一栏为“划拨”的房屋一定要充分弄清竞拍后的诸多问题。

六、限购政策和按揭贷款

在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。部分城市有限购政策，但规定通过司法拍卖购房不受限购政策影响，例如上海、杭州，因此上海、杭州司法竞拍人中有很多是政策限购对象。

此类政策国家无统一规定，完全依地方制定政策为准，而地方政策存在变化的可能。如北京此前司法拍卖也不限购，但在2017年3.17新政策后竞买人也必须遵守限购政策，同理上海今后也存在限购的可能，显然政策受城市房地产调控影响。

但就笔者多年经验之谈，司法拍卖对于房产市场调控影响极小，而对司法拍卖的成效影响极大，没有必要对司法拍卖的房产纳入限购范围。

况且地方性限购政策限制司法拍卖是否具备合理合法性值得疑问。

关于司法拍卖房是否能按揭贷款，其中也是经历了反复波折，而且各地政策不一。之前多数城市是一律不接受按揭贷款，这对竞拍人资金支付能力要求很高，但后来越来越多城市允许商业贷款，但仍不支持公积金贷款，该块业务主要取决于当地金融机构贷款政策，与法院无多大关系，因为无论竞买人是否贷款，成交后必须按法院公告确定的付款期限缴纳拍卖尾款，法院不接受包括因贷款原因延长缴款期限的申请。

通常法院规定的打款期只有7~15天，而线下常规申请银行按揭贷款流程快的二三个月，慢的长达半年，时间上肯定来不及支付，而且几乎所有法院在未收到尾款前不会出具任何纸质文件，导致竞买人无法备齐银行申请贷款资料，因此竞买人通过常规银行贷款申请流程几乎无可能，到头来有丧失保证金的危险。

为了适应司法拍卖贷款短期内融资的需求，现在很多拍卖平台会与第三方银行合作，在竞买开始前由竞拍人网上提交申请贷款资料，三日内银行会初步回复竞拍人审核结果及可贷款额度，待竞拍成功后携带相关资料去该银行复审和面签，复审和面签完成后，银行会向竞买人指定账户发放贷款，后期银行工作人员会陪同竞拍人去交易中心办解封、过户、抵押手续。

熟悉购房流程的人很容易看出，该按揭贷款流程完全不同于常规的线下贷款步骤，线下贷款是银行先取得他项权证后再发放贷款，但司法拍卖流程的特殊性使得银行必须在拍卖房产未落实他项权证之前发放贷款，故该类贷款银行会要求竞买人向银行规定的保险公司购买保险（保费通常是贷款金额的1.5%左右），由保险公司承担连带责任保证担保，也有少数银行允许竞买人通过抵押、过桥等方式担保。

该贷款渠道的实现，完全取决于个人征信大数据的实施，确实大大方便竞买人司法拍房需求。但出于风险控制考虑，贷款银行对于可提供贷款的拍卖房是有选择性的。

七、产权过户

现在部分地方法院允许将未交付、存在产权共有人、甚至未取得产权证的房屋进入司法拍卖程序，而该些房屋竞拍成功后，单凭法院裁定书往往不能过户，但依法过户这个问题不在法院拍卖管理范围内，由买受人自行解决。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。

因此法院认为我出了裁定书给竞买人就相当于已经物权转移，故法院无义务协助竞买人交付或者过户。这样解释确实与普通人常识不符，因此竞买人尤其要注意过户风险。

实践中，竞拍成功后无法过户的情况不在少数。如需要过户没有取得房屋产权证（小产证）的房屋要看是否在房管局合同备案，如没有备案需要开发商提供资料配合竞买人办证过户，但此时开发商可能早已跑路，而办证材料可能还包含房屋测量等竞买人无法单独完成的流程。

还有交付的拍卖房可能存在违章建筑禁止交易，交易中心要求竞买人联系相关部门拆除违建后再过户。等等此种情形涉及非司法拍卖范围，执行法院必然不予理睬。

值得注意的是，按正常流程，交付尾款后，执行法院负责解除查封，但直到过户前仍不能避免有其他法院再次查封，此时拍卖房仍然出于裸奔状态，因此竞拍人办理过户应当抓紧时间。

此外，在过户前绝大部分城市要求先涤除抵押才能办理产权转移，而很多抵押来自于被执行人因贷款而被银行设置的抵押。一般情况，有抵押的房屋进入司法拍卖环节前肯定是法院与银行沟通过有过一致意见的，但届时银行究竟是否涤除抵押存在变数，如银行有生效判决，法院会负责一并办理涤除抵押，但有些债权在拍卖前银行还未诉讼，如此债权金额怎么计算，法院恐怕不会让银行直接抵扣执行款。

因此需要竞拍人事先和抵押权银行有充分协商。笔者建议存在抵押的司法拍卖房如果银行不作为主要申请执行人的话应慎重考虑。

此外，水、电、燃气、物业等户名也存在过户问题，除了上述欠费因素，其他事项也可能影响到过户，该些事项需要竞买人于竞买前自行到相关职能部门咨询确认，法院亦不作承诺。

八、户口迁出

房屋买卖，原房主户口不愿迁出一直是老大难问题，主要弊端还是在各地公安机关对于户口迁移政策多年一直没有大的变化。目前只有极个别城市公安机关允许在一方不到场前提下另一方凭房屋买卖合同等材料单方将原房主户口迁出。

2018年3月，上海市修订了新的《上海市常住户口管理规定》，其中第32条规定“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户”。

应当说是一大进步，但该条是否适用非交易情况下上家的户口处理，就比如法院判决，司法拍卖取得等情形，规定未明确。就笔者目前了解到的情况是，因为交易合同是申请派出所强迁的必要材料，因此包括司法拍卖在内的非交易情形下的单方户口迁移申请仍不允许。

一般拍卖公告里对拍卖房的户口情况只写有无，不会写明具体有哪些人，所以竞拍前竞拍人有必要委托律师做一番了解。

如上文所述，司法拍卖程序和普通房屋交易程序是完全两种不同的取得不动产所有权的程序，因此前者必然存在诸多非法律专业人想不到的风险，而且即便由律师把关对拍卖房做背景调查，也无法百分百排除所有隐藏的风险。

因为涉及不动产的客观因素有很多，目前司法制度下总有调查不尽的地方，何况根据《民事诉讼法》，还有被他人申请执行异议，执行回转的可能（虽然实践很难遇到，但山东、安徽某法院就曾发生过要求执行回转的奇葩事）。

就好比没有一种体检能查尽所有潜在疾病隐患，但笔者仍建议如竞拍人考虑购买司法拍卖房，务必要委托专业律师认真调查，预先发现风险，避免竞拍得手后陷入进退两难的尴尬。

                                    二零一九年九月一日

                                      陶伯彧律师