律师观点分析
1、简述案件详细情况
我方委托人作为案外人曹某健因法院在执行广东A机电工程有限公司（以下称A公司）与被执行人广州市B房地产开发有限公司（以下称B公司）建设工程合同纠纷一案，许某对法院查封被执行人B公司名下广州市越秀区XX路XX号XX房（以下称涉案房屋）的所有权提出书面异议。
曹某健称，2019年5月24日，广州中院在（201X）粤01民初XXX号案件审理期间查封涉案房屋，其对此提出执行异议，该院于2020年5月27日作出（2019）粤01民初1350号民事判决，判决不得执行涉案房屋，并裁定解除对涉案房屋的查封。涉案房屋首封解封后，越秀法院的轮候查封生效，但实际上涉案房屋已转让给其。
一、B公司与其已于2018年8月2日签订《商品房（一手现房）买卖合同》，并将涉案房屋转让给其。其具备广州市住房限购区域内住房购买资格，该合同已在登记部门办理备案手续。现其除涉案房屋外，名下无其他房产。
二、其签订合同之前已支付定金，2018年11月前已付清全部购房款，且B公司已将涉案房屋交付给其使用，其自2018年11月开始居住、使用涉案房屋至今。
三、关于产权过户手续，根据其与B公司签订的商品房（一手现房）买卖合同》第九条、附件七本合同补充协议第五条第4项的规定，B公司办理过户手续的期限早已届满，其曾多次要求B公司配合办理过户手续，但均不予配合，其对于未办理产权过户手续没有过错。4、2021年4月1日其委托代理人到广州市房地产档案馆查册时才明确知道该房产因本案于2020年12月28日已被法院查封。其已通过合法渠道取得涉案房屋所有权和使用权，对未办理产权过户手续没有过错，涉案房屋不能视为B公司的财产予以执行。综上所述，其作为涉案房屋拥有合法产权的案外人，请求中院中止对涉案房屋的执行，并解除查封。
法院查明，关于A公司于B公司合同纠纷一案，本院于2019年9月16日做出的民事裁定，裁定查封、扣押或冻结B公司名下价值4824175.43元的财产，并据此查封了B公司名下的涉案房屋。2020年5月14日，本院做出民事判决如下：
一、B公司在判定发生法律效力之日起10日内，向A公司支付工程款4824175.43元及违约金，违约金总额以不超过工程款本金为限；
二、驳回A公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；案件受理费54316元，由A公司负担50元，B公司负担54266元。
在执行期间，本院依法调查被执行人名下银行存款、车辆、房产等财产情况，均未发现被执行人有可执行的财产，且申请执行人也无法提供被执行人有可供执行的财产线索。
因案件暂不具备继续执行的条件，本院于2020年10月22日依法裁定终结本次执行。
查册时间为2021年4月1日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋为住宅，建筑面积372.6872平方米，产权人为B公司，占有部分全部，登记时间2014年5月21日。
本院于2019年10月10日以轮候查封涉案房屋（已以许某网签），并自2020年12月28日转为正式查封，查封期限至2023年12月27日止。
另查明，广州中院在审理曹某端与B公司、景某辉、景某杰民间借贷纠纷一案过程中，曹某端提出财产保全申请，该院于2018年10月11日作出民事裁定，裁定冻结景某辉、景某杰、B公司76140000元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产，并于2019年5月24日作出协助执行通知书，查封了涉案房屋，查封期限为2019年5月24日起至2022年5月23日止。曹某健对此提出执行异议，该院作出裁定，驳回曹某健的异议请求。后曹某健提起案外人执行异议之诉，该院作出判决如下：
一、在（201X）粤01执保1XX号案件中不得执行涉案房屋；
二、驳回曹某健的其他诉请。该判决于2020年10月5日发生法律效力后，该院据此于为2020年12月21日裁定解除对涉案房屋的查封。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，B公司系房地产开发企业，涉案房屋为登记在B公司名下的商品房。
经审查现有证据可知，曹某健与B公司于2018年8月2日就涉案房屋签订书面买卖合同，涉案房屋于2019年5月24日由广州中院查封，于2019年10月10日由本院轮候查封，且查封时已备注“已与许某网签”，足以证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
曹某健提供的水电费、物业费等证据显示其在法院查封前已合法占有涉案房屋，且房管部门出具的查询结果显示涉案房屋系其名下唯一住房。
另C公司、D公司待付款凭证及E公司、B公司出具的收款说明、收据等证据显示曹某健已支付涉案房屋的全部购房款。因此，曹某健关于排除执行的异议请求符合上述法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对被执行人B公司名下涉案房屋的执行。
2、律师点评：本案是由于开发商债务问题查封买受人房产的案件，提醒广大群众朋友：买房时有必要查一下开发商或者出卖人的财务状况，避免入手后被查封执行等；
同时，当你的权益受到侵犯时，记得找专业的法律人士帮忙，维护自身合法权益。
对于开发商一房两卖的行为，可以要求其承担相应的违约赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；(二
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已经签署房屋买卖合同，并经房地局登记备案，则法院不会查封该房产，即使查封也可向该法院提出异议解封。
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律师解答没有网签的房子可以买，房子符合法律规定，就可以买卖，与是否网签没有关系。在一手房买卖过程当中，现在由于普遍实行的是预售制度，预售制度为了防止一房多卖损害买受人的利益，所以我们国家现在推行的是网签备案制度。那么所谓网签制备案制度，就是通过网签系统将双方所签订的买卖合同打印出来，并且由双方进行签字、盖章。法律依据《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权
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不可以转卖。网签的合同在未经双方协商，由买受人将房屋退还给开发企业并办理网签合同注销手续前不可以重复签约，并且转卖。网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上;然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。
1、已在房管局备案，但房产证没下来的房子不可以进行买卖。2、没有房产证的住房，不能证明房主合法拥有住房产权，不能证明这套住房是否合法建筑，就此住房私自签署的买卖合同非法无效。3、公证处不会受理没有房产证的住房买卖合同公证，房管部门不会受理此类住房过户的申请。
