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律界问答 开发商交付房屋需满足哪些条件,验房流程是怎样的

开发商交付房屋需满足哪些条件,验房流程是怎样的

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开发商交付房屋需满足哪些条件,验房流程是怎样的
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一、开发商交付房屋需满足以下条件

《建筑法》等相关法律规定，一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。

开发商交付的房屋必须符合法定的交房条件，具体到实际生活中，购房者如何检验自己的房子是不是符合交房条件呢?首先应该由开发商出具一些证明材料，毛坯房验房前应注意看开发商是不是能够提供以下证明：

(一)主体工程和配套设施建设经规划部门核实，并取得核实证明文件，主体工程竣工验收合格，并向建设部门报送备案材料，取得受理凭证。

(二)庭院供水支线管网及分户计量水表前(含水表)供水设施设备应取得供水企业出具的验收合格证明文件。

(三)配套绿化按要求建成，并取得园林绿化部门出具的验收合格证明文件。

(四)用电纳入城市供电网络，并正式供电，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件;排水设施取得城市管理部门出具的验收合格证明文件;使用城市集中供热的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收;完成室内燃气管道的敷设和室外燃气管道的衔接，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。

(五)庭院的道路、照明等配套设施经过竣工验收合格，出具验收报告。

(六)已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手续。

二、购房者验房流程

(一)看三书一证一表

《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。

并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

(二)交费签字先验房

发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。

核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

(三)房屋完好

签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

(四)交合理费用

包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费

三、毛坯房验收细节

(一)入户门

检查门的情况

(1)检查入户门品牌规格是否与合同附件四约定一致;约定为防盗门的应达到防盗门国家标准;

(2)检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象;

(3)检查门扇安装是否垂直;

(4)检查门框是否灌浆饱满，门框封口饰盖是否齐全;铰链有无明显锈蚀;门框安装是否垂直;(若为木门则检查门套的观感及安装质量)

(5)检查门开启关闭是否顺畅灵活，有无异响;关闭是否严密;

(6)检查锁具、执手安装是否牢固;锁舌使用功能是否正常;

(7)检查猫眼、门铃等配件安装是否齐全，外观使用功能是否正常;

(8)检查门开启时，执手是否撞墙。是否有“门打架”的现象;

(二)强弱电

检查强、弱电箱

(1)检查电表是否安装到位，电表规格是否符合要求，记录电表起始度数;

(2)检查对讲系统线路是否到位，对讲系统功能是否正常;安装是否垂直;

(3)检查照明是否通电，插座是否通电，接线是否正确。

(4)检查配电箱盒盖外观是否完整，配件是否齐全，安装是否垂直，高度是否合理，预留空开位数是否齐全;

(5)检查室内有无通电;

(6)检查弱电箱盒盖外观是否完整，安装是否垂直，配件是否齐全，合同约定的弱电线路是否到户;

(7)检查安防系统是否与合同附件约定的交付标准一致;

(三)给排水

检查厨卫、阳台排水管

(1)检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象;记录水表读数;

(2)测试水压大小是否合理，有无水压偏大或偏小的情况;(要求有适合上水压表的接口)

(3)测试所有地漏是否通畅;

(4)检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整，有无破损;

(5)检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏;(同层排水可不检查，无法试水则无法检查);

(6)检查给水点的数量是否满足合同附件四的要求;

(7)检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置;

(四)阳台栏杆

对阳台的各种检查

(1)检查阳台栏杆高度是否满足规范要求;

(2)检查阳台栏杆竖向间距是否满足规范要求;

(3)检查阳台栏杆安装是否牢固;

(4)检查阳台栏杆是否需要有防攀爬措施;

(5)检查阳台是否存在容易翻越入室的安全隐患;

(6)检查阳台护栏玻璃是否符合规范要求;

(五)安全玻璃

检查门窗玻璃是否按规范要求使用了钢化玻璃;

(六)厨房

(1)检查门洞尺寸是否符合规范要求;

(2)检查燃气管道，燃气表是否到户，安装到位;

(3)检查排水管是否按规范要求安装阻火圈;

(4)检查通风开口面积是否满足设计规范要求;

(5)检查烟道孔、止回阀是否齐全;检查烟道表面有无裂纹;

(6)检查天棚质量;

(7)检查楼地面质量;

(七)卫生间

(1)检查门洞尺寸是否符合规范要求;

(2)检查等电位联结端子箱是否符合规范要求;

(3)检查排水管是否按规范要求安装阻火圈;

(4)检查是否预留排气通道，应设置集中排气道的情况是否按规范设置，开孔、止回阀是否齐全;检查排气道表面有无裂纹;

(5)检查卫生间地面渗漏情况;(需要自家及楼上提前24小时做好闭水，验房时楼上楼下的门均应打开)

(6)检查天棚质量;

(八)墙面

检查墙面是否有空鼓

(1)检查墙面是否存在大面积空鼓现象;有无明显裂纹;墙面垂直度;

(2)平整度，阴阳角方正(毛坯房不作为主控项目);

(3)检查外墙是否按合同约定和国家相关要求有保温措施;

(4)检查外墙有无水渍(建议下大雨后检查)

(九)天棚

检查天棚有无明显裂纹(主控项目);平整度;锈点;

(十)楼地面

(1)检查地面是否存在大面积空鼓现象;有无明显裂纹、起砂现象;

(2)检查平整度，水平度;

(十一)门窗

(1)检查窗台高度(护栏安装);

(2)外窗框边是否有水渍(建议下大雨后检查);

(2)门窗启闭、玻璃完整、密封性、五金件、滴水线、密封胶、密封条;

(十二)几何尺寸

(1)检查有无房间不方正

(2)检查净高差(每个房间测量4～5个点)极差是否在允许范围;

(3)检查构件有无明显大小头影响美观的情况;

(十三)空调孔

检查空调孔、空调机位是否预留合理;如果预留不合理，可能会出现装机不便或雨水倒灌的情况。

备注，如果是装修房，查验项目(装修房结合实际装修程度检查)

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