租赁的商铺不能办理营业执照，我该怎么办？

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租赁的商铺竟然是违章建筑不能办理营业执照我该怎么办？

大家好，我是杨西律师。

今天跟大家分享一下关于房屋租赁的相关法律知识。

有一个当事人（简称房西）他租了房东的一个门面来开理发店。合同签完他立刻就着手装修。等到装修完毕，房西办理营业执照的时候发现，他所租赁的房子不能办理营业执照，因为房子没有产证，相当于违章建筑。

首先，要提醒广大的经营者注意，我国是一个依法治国的国家，各项法律法规都已经十分完善。所以经营的合规性也是越来的越重要。

在这样子的情景下，租房子用于开店经营的，办理营业执照几乎是当务之急。所以签订合同的时候就应当要确定好房屋的性质。

一般来说性质为商用的房子才能办理营业执照。所以不能贪图便宜就租赁民宅，或者违章建筑。

在本案中，房东的房子是违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应该法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。所以他和房西之间所签订的租赁合同是无效的。

《中华人民共和国合同法》第五十八条对合同无效或被撤销的法律后果做出了明确的规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”

在本案中因为合同无效给房西带来的最大的损失是装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；

不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物。出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。

那这个装修损失应该怎么处理呢？这分两个部分，一个是可以移动的东西，比如说桌子椅子设备等，是由房西自己带走，法院通常不做处理。

另一个是房屋上的添附物，没有办法拿走的东西，比如说墙面，马桶等，这些才算是房西的装修损失。这个损失的产生房东和房西都有过错。

房东就不用说了，主要的过错在于他不该出租违章建筑。房西的过错就在于他没有提前确认房子的状态，能否办理营业执照。

有的人会说，杨律师，那我还是有损失呀，我可不可以在这个房子里继续经营，哪怕没有证，我先把损失挽回一下可以么？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”

虽然合同是无效的，但是你如果实际占用了房屋，你还是需要按照合同约定的租金标准向房东支付房屋占用的费用的。而且，你实际使用了房屋也会导致你的装修折旧，你可以请求赔偿的装修损失就会减少。

所以杨律师是不建议你们这么做的。

所以总结一下，当你租赁的房子不能办理房产证而你又已经有实际损失的情况下，杨律师建议你尽快整理好你的装修票据，租赁合同。

向人民法院起诉。起诉的结果通常是房东赔偿你的部分装修损失，返还你的租金。当然每个案例细节都不一样，细节不同案子走向也会不同。

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