北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。
从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某玉向本院提出诉讼请求：1请求依法判决被告返还原告北京市北京市房山区一号院；2、诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告起诉被告农村房屋买卖合同纠纷经贵院依法审理，于2019年6月6日依法判决原被告于2002年12月30日签订的《购买房屋协议书》无效，至今该判决已生效。
现原被告就房屋返还无法达成一致意见，故诉至房山法院，请求贵院支持原告诉讼请求。
被告辩称
周某闻辩称，因为双方房屋买卖合同是在2002年12月30日签订的,到目前为止，将近十八年。现在原告要求返还的房屋已经经过我们十八年居住装修、翻修、加盖，原物已经无法返还，如果需要返还涉案土地上的这个的房屋，他需要支付相应的一个对价，原有的5间房，因为18年了，我们进行了加固装修，然后在这个基础之上，我们又盖了东房三间西房三间，也就是东西房各三间，卫生间一间，然后在这个院里边又加盖了一个100多平米的阳光房。
所以说，现在以目前的这个房屋的状况向原告交付对于我们来讲是一个巨大的损失。并且在买卖合同无效的案件中，原告存在主要的一个过错，所以说，对于原告要求的返还，如果法院判令返还，那我们就提起反诉，并要求法院评估。
周某闻向本院提出反诉请求：
1、反诉被告赔偿反诉原告房屋及装修、设备、附属物重置成新价242071元；
2、反诉被告赔偿反诉原告宅基地区位补偿款210000元；
3、反诉被告承担鉴定评估费用5000元；
4.诉讼费及反诉费由反诉被告承担。
事实和理由：2002年12月30日反诉原告以25000元的价格购买了反诉被告位于北京市房山区一号院，购买时院内有北房五间。
购买后根据实际居住需要，反诉原告对原有房屋进行了翻盖和装修，并加盖了东房三间、西房三间，并在院内加盖了一百多平方米的阳光房，现有房屋均属于反诉原告花钱修建，支付了建房费、装修费并投入了大量的精力。
现反诉被告提起诉讼要求返还房屋，鉴于房山区人民法院已经依法作出判决，认定双方买卖合同无效，请求法院依法委托鉴定机构对院内地上物及其附属设施进行评估由反诉被告支付反诉原告地上物的损失。
因诉争的院落尚未进入征用拆迁程序，反诉原告请求法院依法委托鉴定机构就诉讼时宅基地区位补偿价的现值进行预估，由反诉被告一并予以赔偿，待涉案房屋进入拆迁后区位补偿价实现价与现值价差反诉原告另行提起诉讼主张权利。
为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉原告反诉请求。
刘某玉针对反诉答辩称，周某闻把门锁了，是否加盖房屋了我们不清楚，因为房屋现在是由被告实际占用的，我们不方便进去看，但从我们的外观在拍照的照片来看的话，原房屋是具体存在的，对装修和加盖情况是认可的，但是要求30万我方认为过高。
同时要求被告在返还原物的同时将可以拆除的设施拆走，拆走的设施不可以计算在补偿款里。加盖的阳光房可以拆走不应计算在补偿款里。
被告明知不能购买农村集体房屋又签订了房屋买卖协议明显存在重大过错。
不同意被告的反诉请求，对于重置成新价有一部分是原物，过错程度我们认为应该由被告承担百分之七十，原告承担百分之三十，理由是被告是有文化的工人，在买房子时候应该对于法律知识了解更多，原告是农民对于法律知识不熟悉，所以我们要求按照过错比例分担。
本院查明
2002年12月30日，刘某玉（甲方）与周某闻（乙方）签订《购买房屋协议书》，约定甲方将其所有的位于北京市房山区一号院的北房五间及屋内暖气、围墙、院内小房、树木一并出售给乙方，价款为25000元；
乙方自愿购买甲方出售的房屋、围墙、院内小房、树木。于双方签字之日，乙方将购房款25000一次性付给刘某玉；甲方只出售房屋及围墙、院内小房、树木。
土地使用权按相关法律，乙方与村委会协商自行解决；用电及用电设施的安装自行解决。该协议双方已履行完毕。后刘某玉诉至法院，要求确认双方的《购买房屋协议书》无效，2019年6月6日我院出具民事判决书，以上述协议违反法律强制性规定为由认定无效。
本案审理过程中，周某闻申请对涉案房屋的重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估。认定涉案房屋宅基地区位补偿价为300000元，房屋及装修、设备、附属物重置成新价为242071元。
另查，周某闻购买房屋后进行了加建、装修，关于房屋根据双方当事人陈述及评估报告表可确定西房三间、南房及阳光棚为周某闻加建，关于东房三间，刘某玉称有2间是原有的，周某闻称均为其加建，评估机构的评估报告显示建成于2003年。
对于刘某玉要求返还的房屋及附属物，周某闻称只有北房和煤棚系购买时存在的，树木也仅有2棵，且已经被砍。
裁判结果
一、周某闻于本判决生效后三十日内将北京市北京市房山区一号院及其院内附属物返还给刘某玉；
二、刘某玉在周某闻履行本判决第一项义务当日给付周某闻房屋及装修、设备、附属物重置成新价、区位补偿款共计451463元；
三、驳回刘某玉的其他反诉请求
房产律师靳双权点评
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
刘某玉与周某闻签订的《购买房屋协议书》被法院确定为无效，对于无效的后果，双方当事人均存在过错，于刘某玉而言在合同签订将近20年后提起合同无效之诉，并引发财产返还的后果，有违诚实信用原则，应承担主要过错责任，于周某闻而言应当知晓法律禁止城镇居民购买农村房屋，对于无效后果应承担次要责任，具体责任比例法院确定由刘某玉承担70%，由周某闻承担30%。
合同确认无效后，周某闻应将房屋返还给刘某玉，因本案存在加建情况，故按照合同约定内容返还已不现实，考虑对房屋及装修、设备、附属物的赔偿问题，法院确定按照房屋评估现状返还。
关于周某闻反诉要求赔偿房屋及装修、设备、附属物重置成新价242071元的反诉请求，在房屋返还给刘某玉后，刘某玉应将房屋及附属物对应的价款支付给周某闻，根据鉴定机构的异议回复函确定该部分数额为241463元。
刘某玉称树木被砍伐、部分房屋及附属物被拆除，故该部分损失应由周某闻赔偿，然本案中周某闻并未要求返还购房款，评估机构评估的房屋及装修、设备、附属物重置成新价中亦不包含上述损失，故对刘某玉的主张法院不予支持，房屋按现状返还后，刘某玉应将对应的价款支付给周某闻；
关于区位补偿款，房屋现在虽未拆迁，但该部分利益属于房屋的可期待利益，现合同无效后，周某闻将丧失该部分利益从而产生损失，故刘某玉应按过错责任比例将该部分款项赔偿给刘某玉，经计算为210000元。
北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告向本院提出诉讼请求：1.要求依法分割位于北京市1
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