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土地增值税的计算技巧

土地增值税的计算技巧

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某房地产开发公司同一个月内发生两笔业务。

业务一，建造一幢普通标准房以市场价格销售，取得销售收入260万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额100万元，房地产开发成本50万元，其他扣除费用60万元。

业务二，转让另一房地产取得收入400万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额20万元;房地产开发成本30万元;房地产开发费用16万元，与房地产有关的税金24万元。

依据《土地增值税暂行条例》第六条及其《实施细则》第七条规定，从事房地产开发的纳税人，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本可加计20%扣除，业务一扣除项目金额为(100+50)×(1+20%)+60=240万元，增值额为260-240=20万元，增值率为20÷240<20%。

依据《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免缴土地增值税。

那么业务一可享受优惠，应纳土地增值税额为0。

业务二应纳土地增值税计算如下：可扣除项目金额为(20+30)×(1+20%)+16+24=100万元，增值额为400-100=300万元，增值率为300÷100×100%=300%，应纳土地增值税额=300×60%-100×35%=145万元。

但该公司财务人员进行了筹划：放弃业务一的税收优惠，对两笔业务合并核算。结果为：共取得收入660万元，扣除项目金额为300万元，增值额为660-300=360万元;增值率=360÷300×100%=120%，100%<120%<200%，应纳土地增值税额=360×50%-300×15%=135万元。

比业务一节税10万元(145-135)。

显而易见，该公司把握了土地增值税超率累进税率的特点，因而虽然放弃优惠政策，但合并核算降低了增值率，从而避开了高税率，最终计算结果反而能降低税负。

但是，这样做真能节税吗?答案是否定的。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。

可见，将两笔房产销售业务合并核算纳税不符合税收政策，筹划方案必然失败。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第十三条规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”即不能享受优惠政策。

因此，这一筹划方案一旦被税务机关否定，不仅不能节税，还要多缴税：其业务一应纳土地增值税额为20×30%=6万元;业务二应纳土地增值税为145万元，共计纳税为151万元。