承租人因疫情无法经营，法院酌定免除了两个多月租金及管理费用

Y公司租赁房屋用于开办教育培训，但因疫情及疫情防控措施的影响、以及周围修建地铁严重影响交通，无法进行线下培训，导致营业收入明显减少，拖欠了两个多月的租金和管理费。

H公司据此向Y公司发出《关于收回场地通知函》，要求Y公司搬出场地并结清费用。

Y公司收到通知函后，也向H公司送达了《解除合同告知书》，之后起诉退回租赁保证金16万多、并诉求H公司承担诉讼费及返还物品。

H公司提出反诉，要求Y公司支付租金、水电费、排污费、管理费……滞纳金34万多、请求无需退回租赁保证金，并诉求Y公司承担诉讼费、保全费、担保费、鉴定费、律师费等。

一审法院判决Y公司要支付租金、管理费等13万多，驳回了双方的其他诉求。双方均不服，提起二审上诉。

二审法院审理后认为，Y公司虽然拖欠了租金，但根据最高法的相关指导意见，因疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，在调解不成的情况下，人民法院应当结案案件情况，根据公平原则变更合同。

本案因疫情影响，Y公司停止营业，营业收入减少，因此Y公司请求适当减免租金的理由成立，结合租赁房屋附近修建地铁严重影响交通的情况，法院酌定免除了Y公司两个多月的全部租金和管理费。

此外，由于Y公司的拖欠不构成根本违约，因此H公司发出的《关于收回场地通知函》并不能产生解除合同的效果，而Y公司在收到函件后发出《解除合同告知书》，双方实际上已成立协商一致解除，故二审法院认定H公司需要退回租赁保证金16万多。

（注：二审期间，H公司向Y公司返还了物品，故二审未处理Y公司关于返还物品的诉求）。

一、基本案情

2017年10月14日，Y公司（承租方，乙方）与H公司（出租方，甲方）签订《XX教育（南山店）物业租赁合同》，约定：

本合同所称房地产坐落于深圳市某某裙楼“XX教育”，乙方承租该房地产第1层102商铺（以下简称涉案商铺），实用面积为286平方米，建筑面积为409平方米。

租赁期自2017年10月26日起至2022年10月25日止，其中免租期三个月，暂时定为2018年1月26日开始计算租金。

租金按建筑面积每平方米每月100元计算，月租金总额40900元，乙方应每月5日前支付当月租金，月租金单价每二年递增%（2019年10月26日至2020年10月25日租金单价为105元／㎡，月租金总额42945元）。

该租金不包括管理费、本体维修金、市政设施使用费、电话费及其他费用。水费、电费按水费5.92元／㎡，电费1.3元／ｋｗｈ收取，管理费35元／月／㎡，以上费用交费日期为每月5日前。

乙方于签署本合同之日起1日内，向甲方支付保证金165645元，预付一个月租金40900及一个月管理费14315元，共计220860元。

本合同终止时，在乙方将该物业以空置状态交还甲方且于甲方计清及扣除乙方拖欠甲方款项之日三十天内，将保证金或其余款无息返还给乙方。

乙方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分千分之三的滞纳金，乙方逾期缴纳管理费和中央空调使用费，每逾期一日，乙方应按当月费用的千分之三向甲方或甲方聘任的管理公司缴付滞纳金，乙方拖欠租金及其他费用超过20天的，甲方可以提供一切物业服务，包括但不限于停水停电等。

乙方必须在租赁范围内合法经营，乙方经营范围为舞蹈，品牌为XXX。甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。

乙方因自身原因提前终止合同，需提前三个月书面通知甲方，双方协商解除合同，甲方不予退还租赁保证金。合同期限内，出现乙方拖欠租金及其他费用超过15天，或拖欠总额累计超过30000元的，甲方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向乙方进一步追究责任。

如因乙方违约而导致甲方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，乙方应在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房物业，同时结清费用。

合同还约定了其他内容。

2017年11月16日，H公司收取Y公司租赁涉案商铺的押金165645元。

2020年1月11日，Y公司向H公司交纳管理费电费等14379.9元。

2020年3月17日，H公司向Y公司发出《收费通知单》，要求交纳租金及滞纳金。

2020年3月23日，Y公司向H公司发出《申请》，请求申请减免政策，4月15日缴纳，给予Y公司筹措资金的时间。

2020年4月23日，H公司向Y公司发出《关于回收场地通知函》，通知H公司自收到通知后3日内搬出涉案商铺，并结清2020年2月至2020年（4月）租金、滞纳金共计127019.4元，并结清管理费、水电费等费用。

Y公司当日收到该通知函。

2020年4月24日，H公司收到Y公司送达的《解除合同告知书》，主要内容为，Y公司作为一家提供面向少儿的教育培训机构，受到疫情影响特别严重，至今无法正常经营，且恢复经营时间遥遥无期；

在不能正常营业的情况下，薪酬等支出非常巨大，并没有多余资金承担继续经营的成本，如不能及时终止合同进行止损，则对Y公司产生难以估算的经济损失。

因此，此次疫情给Y公司造成严重的负面影响，并导致Y公司签订合同的目的无法实现。此外，签订合同时，Y公司并不知悉H公司出租的商铺周围存在修建地铁的事宜。

目前来看，修建地铁的情况给商铺经营带来巨大的负面影响，该影响远远高于正常的商业风险，严重损害了Y公司签订有关租赁合同的商业交易基础。

基于上述事实，此次疫情属于不可抗力因素，且不可抗力因素导致Y公司与H公司之间签订的租赁合同的目的已无法实现，故Y公司有权依据《合同法》第九十四条之规定解除租赁合同。

现通知H公司于接到本函件之日双方合同解除，请H公司3日内将收取的保证金退还，于4月11日前尽快与Y公司联系，在涉案商铺办理交还物业手续。

（注：《解除合同告知书》的落款时间为2020年4月10日，但一审查明，是2020年4月24日当面送达H公司。）

二、裁判结果及理由

原告（反诉被告）：Y公司

被告（反诉原告）：H公司

Y公司一审诉求：

1.H公司返还保证金165645元；

2.一审诉讼费由H公司承担；

3.H公司返还承租商铺内Y公司所有的物品。

H公司一审反诉诉求：

1.Y公司向H公司支付2020年2月至2020年7月期间的含租金、水费、电费、排污费、设备使用费、管理费及滞纳金在内的租赁费用343820.2元；

2.判令H公司无需返还租赁保证金；

3.判令Y公司向H公司支付因诉讼支出的律师费25000元；

4.判令Y公司承担本案受理费、保全费、担保费及鉴定费等全部诉讼费；

5.判令Y公司向H公司支付因诉讼支出的律师费5000元。

（一）一审

一审判决：

一、Y公司应于一审判决生效之日起十日内向H公司支付租金、管理费等费用133414.05元；

二、驳回H公司的其他反诉请求；

三、驳回Y公司的其他诉讼请求。

一审判决理由：

一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，Y公司、H公司签订的《XX教育（南山店）物业租赁合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。

首先，关于《XX教育（南山店）物业租赁合同》的终止。

一、Y公司主张新冠疫情为不可抗力故向H公司提出解除合同，但疫情仅导致其履行困难，其提供的证据无法证明新冠疫情导致其无法履行合同，故一审法院对此不予采纳，Y公司不享有合同的单方解除权，不导致该租赁合同的解除。

二、就合同是否已经终止的判断，涉及到比较《回收场地通知书》和《解除合同告知书》的意思表示内容和到达时间的判断。对于《回收场地通知书》是否构成解除合同的意思表示，H公司主张该通知并未包含解除合同的意思表示，一审法院认为，该通知书要求Y公司结清费用，并归还涉案商铺，这其中必然包含解除合同的意思。因此，该份通知书构成解除合同的意思表示且该意思表示已于2020年4月23日到达Y公司。就《解除合同告知书》的送达时间的问题，Y公司主张该告知书于2020年4月24日送达并提供了证据予以佐证，H公司对此亦认可，但H公司主张2020年4月10日送达但未提供证据予以证明，举证不能的不利后果应由H公司承担，一审法院就此认定《解除合同告知书》于2020年4月24日送达H公司。该时间晚于H公司向Y公司发出《回收场地通知书》的时间，因此一审法院认定2020年4月24日已经终止。

其次，综合疫情发生的时间段、防控措施对合同履行的影响，合同剩余租赁期限等情况来看，Y公司违约程度较轻，一审法院酌定H公司应当退还Y公司一个月租赁保证金82822.5元。

关于H公司主张Y公司应当支付律师费，符合合同约定，一审法院予以支持，但综合本案的标的额、合同履行情况及双方的过错程度，H公司主张的律师费过高，一审法院酌定为20000元。

再次，合同终止，Y公司继续占有涉案商铺，应当支付相应的占有使用费。H公司发出了《回收场地通知书》，双方租赁合同对场地收回亦有约定，H公司负有及时收回涉案商铺的义务，对于扩大的损失应当承担相应的责任。

一审法院酌定2020年4月25日至2020年6月30日涉案商铺的占有使用费，对于2020年6月30日之后的占有使用费无须支付。

最后，关于Y公司主张其为校外培训机构无法经营，应适用相关文件，不应缴纳疫情期间相关费用。一审法院认为，结合双方证据，无法证明Y公司无法经营涉案商铺。

综合考虑本市疫情严重程度，结合疫情防控相关政策及采取的相应措施等因素，联系到双方履行租赁合同的情况以及Y公司所属行业的实际，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的相关规定，依据公平原则，一审法院酌定Y公司无须支付2020年2月和3月期间的租金，该期间的管理费应当支付，相应期间的租金及管理费等相关费用的滞纳金（违约金）亦无须支付。

此外，关于Y公司主张的电费非为1.3元的标准，H公司作出的电费由政府收取的0.85元及其收取的设施设备损耗费用0.45元每度构成解释合理，与日常经验相符，一审法院予以采纳。

故Y公司应当支付电费及设施设备使用费。关于Y公司主张返还物品的诉请，因双方确认已进行交接并出具了清单，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。

综上，Y公司应当支付2020年2月至2020年6月期间的租金及占有使用费125874元，管理费69930元，电费327.25元，设施设备使用费105.3元，H公司支出的律师费20000元，扣除H公司应当返还的租赁保证金82822.5元，Y公司应当向H公司支付133414.05元。

关于H公司主张占有使用费的滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。对于H公司主张的租金、管理费和电费的滞纳金，一审法院已认定租赁保证金可予以部分抵扣，且H公司可以没收部分可以弥补损失，H公司亦未提交证据证明其实际损失，因此一审法院对于H公司主张滞纳金不予支持。

（二）二审

双方均不服一审判决，提起了二审上诉。

Y公司上诉请求：

撤销一审判决第一项，改判H公司向Y公司返还保证金165645元。

H公司上诉请求：

（1）撤销一审判决第二项，改判：

1.Y公司支付2020年2月1日至2020年3月31日租金共计83916元;

2.Y公司支付2020年7月1日至2020年7月31日租金、水电费、排污费、设备使用费、管理费共计55944元;

3.Y公司支付逾期支付租金的滞纳金共计99751元(按合同约定标准即日千分之三计算各期费用,暂计至2020年7月28日);

4.H公司无需退还Y公司一个月租赁保证金82822.5元。

（2）本案诉讼费用由Y公司承担。

二审判决：

一、撤销深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初13651号民事判决

二、三项；

二、变更深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初13651号民事判决第一项为Y公司自本判决生效之日起十日内向H公司支付电费327.25元、设施设备使用费105.3元；

三、H公司自本判决生效之日起十日内退还Y公司租赁保证金165645元；

四、驳回Y公司的其他诉讼请求；

五、驳回H公司的其他反诉请求。

二审判决理由：

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：

1、Y公司没有支付2020年2到3月份的租金是否构成根本违约，H公司是否能据此解除租赁合同；

2、双方租赁合同解除的时间；

3、Y公司要求退还租赁保证金的请求是否应予支持；

4、H公司要求Y公司支付租金及相关管理费用及滞纳金的请求是否应予支持。

关于本案的第一个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定，承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

本案中，Y公司承租涉案房屋用于开办教育培训，由于疫情及疫情防控措施的影响，不能进行线下培训，导致Y公司的营业收入明显减少，没有按照合同约定的期限支付租金，依照以上指导意见的规定，并不构成违约。

H公司在2020年4月23日向Y公司发出《关于收回场地通知函》，要求Y公司搬出涉案场地，结清相关费用，应视为H公司书面提出与Y公司解除涉案租赁合同。

由于Y公司没有按期支付租金有合理的理由，H公司的该解除合同通知并不产生解除合同的效果。

关于本案的第二个争议焦点，本院认为，虽然H公司在2010年4月23日提出解除租赁合同的通知不产生解除合同的效果，但Y公司在2020年4月24日向H公司当面送达了《解除合同告知书》，也表达了要解除双方签订的租赁合同的意思，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年4月24日协商解除。

关于本案的第三个争议焦点，本院认为，涉案合同为双方协商一致解除，故H公司应退还Y公司支付的租赁保证金。Y公司的该项诉讼理由成立，本院予以支持。

一审对此处理有误，本院予以纠正。

关于本案的第四个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；

调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，由于疫情和防疫政策的影响，导致Y公司停止营业，营业收入明显减少，Y公司主张适当减免相关租金的理由成立，本院予以采信。

结合涉案物业周边地铁施工的事实，本院酌定，从2020年2月至2020年4月24日双方协商一致解除合同期间的租金及其管理费用，Y公司无需支付。

在2020年4月24日之后，H公司作为出租方，并未主动就涉案物业的交接与Y公司联系，放任损失扩大，对于之后的损失，应自行承担有关责任。

H公司的相关请求没有事实依据，本院予以驳回。Y公司对一审判决要求其支付的电费327.25元、设施设备使用费105.3元没有提出上诉，视为服判，本院对该两项内容予以维持。

由于双方已经对涉案场地内的物品进行交接，故Y公司要求H公司返还商铺内物品的请求本院不再判决。

综上，Y公司的上诉理由成立，本院予以采信。H公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。

三、简要分析

1.在普通老百姓眼里，只要承租人拖欠租金，出租人一方就有权解除租赁合同，且依约没收保证金。

但是，如果承租人拖欠租金是由于受到“疫情防控”、“附近修地铁”等原因所致，而且达到了“无法经营、营业收入明显减少”的严重程度，此时不构成恶意拖欠，因此拖欠租金的，不一定构成“根本违约”，甚至可能被法院根据“公平原则”，酌定免除租金。

2.承租人拖欠租金具有合理理由，出租人发函通知解除合同的，不产生法律效力。但是，如果承租人收到解除函件后，也回复了解除函，此时法院可能会认定双方达成了协商一致解除合同的意思表示。

从承租人角度，协商一致解除合同，且承租人没有明显过错和恶意的，其可以诉求返还租赁保证金，且有可能得到法院的支持。

3.双方协商一致解除合同后，出租人应当及时采取措施，就涉案物业的交接与承租人联系，不能放任损失的扩大，否则解除合同之后的租金损失，有可能会被法院认定，应当由出租人自行承担——即，解除合同后的租金或占有使用费，也可能无法向对方主张了。

相关规定：

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

（文号：法发〔2020〕17号）

一、关于合同案件的审理

……

6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；

调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

参考案例：深圳市中级人民法院二审民事判决书，(2021)粤03民终23632号

注：本文观点仅供参考，诉讼存在风险，读者请勿简单模仿。